Revision i BRF

En bostadsrättsförening ska enligt lag ha en eller flera revisorer.

Föreningens stadgar reglerar antalet

• revisorer

• revisorssuppleanter (lagen kräver det inte, men stadgarna kan föreskriva att sådan(a) ska finnas), samt

• hur länge uppdraget ska gälla.

• Revisor ska vara myndig och får ej ha näringsförbud.

• Revisor "ska ha den insikt och erfarenhet av redovisning och ekonomiska förhållanden som med hänsyn till arten och omfattningen av föreningens verksamhet krävs för att kunna genomföra uppdraget". I en BRF bör revisor alltså ha både formell och praktisk ekonomisk kompetens och mer ingående BRF-kompetens.

• Revisor får inte vara jävig, dvs. hen får inte ha lojalitet till någon i styrelsen. 

Endast undantagsvis krävs att revisor ska vara medlem i föreningen och det är när föreningens stadgar så föreskriver.

Tvärtom är revisorn oftast inte är medlem i föreningen.

Revisorsparagraf i bostadsrättsförenings stadgar, som exklusivt föreskriver att revisor(er) ska utses utifrån medlemskap, är i grunden både meningslös och ett upphov till onödig administration:

• Lagen tillåter hursomhelst att medlem utses till revisor.

• I det fall stadgar kräver medlem som revisor - och revisorskompetenta samt av förtroendeuppdraget intresserade kandidater ej finns bland medlemmarna - så måste stadgarna ändå skrivas om innan annan revisor kan väljas.

Om föreningen har dylika stadgar i dag: skriv om dem så snart som möjligt!

En av stämman vald medlem i styrelsen får inte vara revisor.

Revisorn ska utföra förvaltningskontroll, dvs. kontrollera att styrelsen utför sitt uppdrag samt att teknisk förvaltning sköts tillfredsställande.

Om revisorn var medlem i styrelsen så skulle hen i slutändan granska sitt eget arbete och skulle därför vara jävig.

Revisor år ej sköta, biträda vid eller ansvara för förenings bokföring.

Revisorn ska utföra ekonomisk kontroll dvs. objektivt granska redovisningen och påpeka eventuella felaktigheter samt ställa krav på att fel korrigeras.

Om revisorn vore involverad i bokföringen så skulle hen i slutändan granska sitt eget arbete och skulle därför vara jävig.

En extern revisor är en revisor som valts av stämman men som inte är medlem i eller har annan lojalitet till föreningen eller dess styrelse än uppdraget som föreningens oberoende revisor.

En medlem i föreningen som uppfyller behörighetskraven för att vara revisor samt av stämman valts till revisor kallas internrevisor (eller medlemsrevisor).

Vad är en medlemsrevisor?

En medlemsrevisor är en internrevisor som är medlem i föreningen.

Vad menas med en ”föreningsrevisor”?

Ordet ”föreningsrevisor” används men men skapar mestadels förvirring. Den som använder ordet menar ofta intern revisor. Lika gärna skulle man kunna syfta på föreningens (externa) revisor.

Undvik att tala om ”föreningsrevisor” för att slippa skapa förvirring!

Vad menas med en ”medlemsvald revisor”?

”Medlemsvald revisor” är en ordkombination som även den ofta används på ett förvirrande sätt. Inte sällan åsyftas en medlemsrevisor, alltså en internrevisor som är medlem i föreningen.

Eftersom alla revisorer i bostadsrättsföreningar är förtroendevalda och ska väljas av medlemmarna på stämman så säger det sig själv att ”medlemsvald” revisor snarare är det samma som revisor.

Tala helst inte om ”medlemsvald revisor” för att undvika förvirring!

En intern revisor har i utgångspunkt samma krav på sig samt uppgifter som en extern revisor.

Det är ganska vanligt att internrevisorn i praktiken mestadels håller ett extra öga på styrelsens löpande förvaltning samt ställer någon fråga till den externa revisorn inför årsrevisionen. 

Det brukar vara en fungerande samarbetsform mellan externrevisorn och internrevisorn men det är tveksamt om internrevisorn då utför sitt uppdrag.

En bostadsrättsförening måste ha internrevisor enbart i det fall stadgarna föreskriver att sådan ska finnas.

Det finns ingen vettig mall för stadgar i bostadsrättsföreningar som rekommenderar föreningen att ha 

• fler än en revisor eller

• intern(a) revisor(er).

Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningars stadgar föreskriver att föreningen ska ha två revisorer (eller flera). 

Underförstådd att åsyftas då att (minst) en av dessa ska vara internrevisor(er).

(HSB t.ex. har sådant krav i sina ”mönsterstadgar” – av många kallat ”monsterstadgar – som dessutom föreskriver att HSB ska utse en av föreningens revisorer. Detta kan knappast sägas vara annat än ett fräckt sätt att tjäna pengar, eftersom ett externt revisionsuppdrag då går till HSB-bolaget Borevision som på denna väg blivit Sveriges största BRF-revisor.)

Sunt förnuft tillsäger att den extra kostnad, det administrativa merarbete som krävs inför valet samt det dubbelarbete som ska utföras av två revisorer vid sådant krav, sällan kan vara i föreningens intresse.

För de flesta föreningar bör det räcka med en (duktig) revisor. Skriv dock gärna in i stadgarna att stämman förutom en revisor ska utse en eller flera revisorssuppleanter, så att föreningen inte står utan revisor i det fall den av stämman valde revisorn får förhinder.

Om föreningen har en medlem som utöver behörighetskraven är duktig inom bostadrättsekonomi, som inte är jävig och som vill verka som föreningens revisor för ingen eller en symbolisk ersättning så bör föreningen välja den personen till revisor.

Då finns inte heller något nämnvärt skäl för föreningen att även välja extern revisor, såtillvida att stadgarna ej kräver sådan.

I övriga fall rekommenderas att enbart ha en duktig extern revisor, av tids och kostnadsskäl.

Många bostadsrättsföreningar saknar någon medlem som både kan och vill vara revisor.

Föreningar bör därför inte genom stadgarna bestämma att stämman ska tvingas välja flera revisorer och/eller internrevisor.

Tyvärr väljer många föreningar återkommande internrevisor vare sig utifrån behov eller utifrån kvalifikation. Internrevisorn utses

• just för att stadgarna – med oklara motiv – föreskriver att föreningen ska ha flera revisorer, samt 

• för att det i regel då blir billigare för föreningen att till en av revisorerna utse en medlem, än att ha två externa revisorer.

Det är svårt att motivera varför föreningen ska ha flera revisorer som oberoende av varandra ska göra samma jobb; en duktig revisor gör en bättre revision av en förening än vad två (eller tio!) måttligt kunniga revisorer skulle kunna göra sammantaget.

Vi rekommenderar att skriva om stadgarnas revisorsparagraf om denna är kontraproduktiv genom att kräva flera revisorer och/eller att minst en revisor är medlem i föreningen; ställ då i stället krav på revisorssuppleant(er)!

Att i praktiken kräva intern revisor i tillägg till extern revisor är lika förnuftigt som att utse en medlem att klippa medlemmarnas hår varje gång medlemmarna kommer från frisören. Det blir i regel inte bättre!

En internrevisor utan ingående kunskaper i BRF-ekonomin må det vara möjligt att hitta i föreningen men hen ställer inte sällan många meningslösa och kontraproduktiva frågor till den externa revisorn.

För en förening som har extern revisor blir det i regel långt dyrare att även ha intern revisor, dels för att det är skäligt att ge den interna revisorn ersättning, dels för att den externa revisorn får använda extra tid på kommunikation med och ”utbildning” av den interna revisorn.

Revisor får inte vara jävig dvs. ha lojalitet till någon i styrelsen eftersom förvaltningsrevisionen innebär granskning av styrelsens arbete.

För att gardera sig mot revisors jäv eller misstanke om sådan kan föreningen välja en oberoende extern revisor i stället för att ha intern revisor som är medlem i föreningen (och därigenom potentiellt kan ha ett personligt intresse i ett ärende) eller välja en extern revisor som komplement till internrevisorn.

Lagen kräver inte att revisorn medverkar på föreningsstämman.

Som regel har revisorn då ingen annan uppgift än att läsa upp (delar av) revisionsberättelsen. 

Det hör därför till ovanligheterna att extern revisor medverkar under stämman.

Det råder visserligen delade meningar om huruvida revisorn bör medverka på stämman eller ej; vårt svar på frågan får anses vara subjektivt och med hänsyn tagna till möjligt mervärde och faktiska kostnadsökning för föreningen.

• Om föreningens revisor är medlem i föreningen så äger hen rätt att delta på stämman och bör för all det göra det. 

• Om föreningen har extern revisor så finns normalt sett få affärsmässiga motiv (i föreningens perspektiv, revisorn själv önskar däremot kanske delta - för att tjäna mer pengar!) till att revisorn ska medverka. 

  • Revisorn ska inte påverka medlemmars beslut på annat sätt än att redogöra för faktiska förhållanden och, eventuellt, regelverk. 

  • Handlar medlemmars eventuella frågor om redovisningen så kan den ekonomiska förvaltaren i regel ge spontana svar på dessa snabbare än vad revisorn kan; därför rekommenderar vi snarare att ekonomiförvaltaren deltar.

• I det fall revisorn skrivit en s.k. "oren" revisionsberättelse kan det dock vara på sin plats att revisorn faktiskt är med på föreningsstämman, fysiskt eller on-line. 

I annat fall än då revisorn skrivit en s.k. oren revisionsberättelse rekommenderar vi att föreningen besparas för den merkostnad som skulle uppstå genom extern revisors medverkan.

För auktorisation som revisor krävs minst kandidatexamen (i valfritt ämne) från högskola/universitet, praktisk utbildning om minst tre år på heltid, godkänt prov hos Revisorsinspektionen samt att revisorn yrkesmässigt bedriver revisionsverksamhet.

Nämnvärda krav på erfarenhet av revision av bostadsrättsföreningar ställs däremot inte på auktoriserade revisorer.

FAR – Föreningen Auktoriserade Revisorer – är en branschorganisation inom redovisning, revision och rådgivning.

Läs mer på: https://www.far.se/

• • Det ställs inte lagkrav på att någon svensk bostadsrättsförening ska ha auktoriserad revisor. I Sverige finns nämligen ingen bostadsrättsförening som är så stor att lagkravet på auktoriserad revisor uppfylls! I ett (teoretiskt) undantagsfall ska visserligen föreningens revisor ha revisorsexamen, nämligen när minst två av följande villkor uppfylls för vart och ett av två senaste åren: a) fler än 50 anställda b) balansomslutning över 40M kr c) nettoomsättning över 80M kr. 

  • I det fall föreningens stadgar råkar föreskriva att föreningen ska ha auktoriserad revisor, behöver stadgarna uppdateras inför val av revisor med annan formell kompetens. Mall för stadgar finns på Bolagsverket.se.

I sådan ekonomisk förening som har revisionsplikt, t.ex. bostadsrättsförening, brukar en vald revisor som inte uppfyller de formella kraven som ställs på auktoriserad eller godkänt revisor (s.k. kvalificerad revisor) kallas för lekmannarevisor.

Lekmannarevisor är sådan person eller revisionskonsultfirma som utsetts till att allmänt granska att föreningens verksamhet sköts ändamålsenligt och ekonomiskt tillfredställande. Lekmannarevisorn ska även granska att föreningens interna kontroll är tillfredsställande.

Under förtroendeuppdraget får revisorn kunskap om föreningens verksamhet och ekonomi som ska behandlas konfidentiellt. Revisorn har alltså tystnadsplikt.

Uppdraget som revisor är ett förtroendeuppdrag. Det är föreningens medlemmar som bestämmer vem som ska vara revisor.

Revisor(er) ska väljas av behöriga medlemmar. Valet av revisor sker på föreningsstämman fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma.

Stämman kan dock när som helst byta revisor, vilket normalt sett kräver en extra stämma.

Styrelsen får inte ensam ansvara för valet av revisor, det är föreningens stämma som ska utse revisorn. Ett undantag finns: om stämman delegerat till styrelsen att utse revisor och att stämmobeslutet protokollförts och signerats.

Bostadsrättsföreningens revisor behöver enligt lagen inte registreras av Bolagsverket (på Verksamt.se). 

Lagkravet på registrering av bostadsrättsföreningens revisor är identiskt med lagkravet på auktoriserad revisor, nämligen när minst två av följande villkor uppfylls för vart och ett av två senaste åren: a) fler än 50 anställda b) balansomslutning över 40M kr c) nettoomsättning över 80M kr. Och någon så stor bostadsrättsförening finns inte i Sverige.

Det kan dock finnas andra och goda skäl för att ändå registrera revisorn.

Det finns inget allmängiltigt svar på om det är bäst för föreningen att registrera revisorn eller ej. Det beror bl.a. på hur den aktuella revisorn arbetar (revisorn begär det kanske) samt om föreningen kan slippa undan avgifterna till Bolagsverket. 

För moderna revisorer är det fördelaktigt av vara registrerade då det kan förenkla deras administrativa arbete i samband med årsrevisionen. 

• Registrerad revisor kan lättare få access till registrerad information om föreningen hos Bolagsverket, Skatteverket, Lantmäteriet m.fl. - vilket kan underlätta revisionen. 

• Revisorn kan även tänkas använda andra verktyg som kräver eller vars tillträde förenklas med BankID. 

Det är därför inte konstigt om en modern revisor förutsätter att bli registrerad hos Bolagsverket. Om hen sedan inte registreras av föreningen så är det är det skäligt ifall revisorn begär tilläggsersättning för administrativt merarbete.

Registrering av revisor är förknippad med en avgift till Bolagsverket. Sådana vill man givetvis minimera. 

Tips för att kunna registrera revisorn kostnadsfritt

1. Om föreningen har registrerad revisor hos Bolagsverket som inte valts om, så måste den förra revisorn avregistreras när ny revisor valts. Då är det lönt att registrera den nya revisorn samtidigt. Avgiften blir hursomhelst densamma.

2. I de flesta bostadsrättsföreningar sker ändringar i styrelsesammansättningen ganska ofta. Varje sådan ändring måste registreras hos Bolagsverket. Registrera föreningens revisor samtidigt ni registrerar ändringen av styrelseledamöter! Avgiften blir hursomhelst densamma.

Revisorns/revisorernas uppdrag är att oberoende granska föreningens ekonomi (ekonomisk kontroll) och styrelsens förvaltning (förvaltningskontroll), enligt lagen och i medlemmarnas intresse.

Revisorns ska opartiskt och självständigt granska föreningens redovisning och rapporter samt hur styrelsen förvaltar föreningen. Revisorn granskar och bestyrker dokument från föreningen – hen ger en form av kvalitetsstämpel på verksamheten gentemot föreningens befintliga och framtida medlemmar, långivare och leverantörer.

Revisorn utför

• • ekonomisk kontroll: hen granskar ekonomin i föreningen, i första hand årsredovisningen och räkenskaperna

  • förvaltningskontroll: hen kontrollerar att styrelsen utför sitt uppdrag samt att teknisk förvaltning sköts tillfredsställande.

Årsrevisionen är ett ganska omfattande arbete. Revisorn…

• Granskar föreningens processer, rutiner och interna kontroll.

• Kontrollerar att lagstiftning och regelverk kring redovisning, skatter och avgifter följts.

• Granskar föreningens verifikationer (översiktligt, samt stickprov).

• Granskar bokslutet samt utför revision av Årsredovisningen.

  • Kontrollerar att IB motsvarar föregående års UB i balansräkningen samt att omföring av föregående års resultatdisposition gjorts.

  • Kontrollerar att avskrivningar på fastighet, fastighetsförbättringar och inventarier gjorts enligt tillämpligt regelverk (normalt enl. K2) och med rätt avskrivningstid.

  • Kontrollerar om gjorda inköp och förbättringar är att betrakta som investeringar alt. driftskostnader.

  • Kontrollerar attestlistan.

  • Granskar uttag från föreningens bankkonton, avseende underlag för utbetalning, verksamhetsrelevans samt rätt attestering.

  • Stämmer av likvidkonto mot engagemangsbesked.

  • Kontrollerar bokförda skulder mot engagemangsbesked.

  • Kontrollerar leverantörsbetalningar avseende verksamhetsrelevans och rätt attestering.

  • Kontrollerar utbetalningar till förtroendevalda samt korrekt attestering.

  • Kontrollerar att ev. skatter och avgifter är betalda i rätt tid.

  • Kontrollerar kontoutdrag från Skatteverket.

  • Kontrollerar, i det fall föreningen är momsskyldig, att bokföring av moms gjorts rätt.

  • Kontrollerar att förslaget till resultatdisposition överensstämmer med stadgarna.

• Utför förvaltningsrevision, dvs. kontroll av styrelsens förvaltning, utifrån mötesprotokoll samt verkställande av beslut.

  • Granskar samtliga styrelseprotokoll för verksamhetsåret.

    • Kontrollerar ordning i samt numrering av protokoll, tillika att protokoll ej saknas.

    • Kontrollerar att styrelsens beslut formellt sett är riktiga och att styrelsen i besluten följt

•  bostadsrättslagen och förenlig lag

• föreningens stadgar

• instruktionerna från stämman.

• Kontrollerar att fattade beslut har verkställts.

• Granskar interna arvoden samt arvoden av väsentlighet.

• Kontrollerar att fastigheten är försäkrad.

• Kontrollerar att styrelsen har ansvarsförsäkring.

• Kontrollerar om underhållsplan finns samt att planen följts.

• Kontrollerar att föreningens rutiner följts vid ev. större upphandling eller avyttring, i enlighet med medlemmarnas intresse.

• Kontrollerar att revisors tillgång till Årsredovisning och årssammanställning följs i enlighet med stadgarna, så att granskningen kan utföras i god tid innan föreningsstämman.

Revisorssuppleantens uppgift är att utföra revisorns arbete om revisorn inte kan uppfylla sitt uppdrag. Man kan alltså se suppleanten som en reserv för och eventuell ersättare till den valde revisorn under den aktuella året.

De formella behörighetskraven på suppleanten är de samma för revisorn och för revisorssuppleanten. 

Bostadsrättslagen kräver inte att en bostadsrättsförening har vare sig en eller flera revisorssuppleanter.

Om föreningens stadgar föreskriver att föreningen ska välja suppleant(er) så ska val av sådan(a) ske på föreningsstämman, precis som valet av revisor(er).

Om föreningen valt revisorssuppleant och revisorn får förhinder så slipper föreningen att inför årsrevisionen göra ett hastigt arbete med att leta fram nya revisorskandidater samt att ha extra stämma för att välja ny revisor till att utföra årets revision.

I stället tar suppleanten över den valde revisorns arbete.

Nyckeltal, kontrollpunkter och checklistor i all ära; de bästa verktygen för ekonomistyrning i en bostadsrättsförening är underhållsplanen och budgeten.

Och utan en aktuell underhållsplan är det svårt att göra en realistisk budget.

Kommersiella företag önskar i regel uppvisa ett positivt ekonomiskt resultat och gärna ett som är högre än tidigare.

I bostadsrättsföreningar förhåller det sig annorlunda: stabilitet är A och O. En BRF kan mycket väl uppvisa negativt ekonomiskt resultat såtillvida att det finns en hållbar budget och finansieringsplan. 

Och den budgeten förankras alltså i underhållsplanen.

Likväl som de bästa verktygen för ekonomistyrning i en bostadsrättsförening är underhållsplanen och budgeten så är dessa de bästa verktygen som revisorn har när det kommer till den ekonomiska kontrollen.

En rättvisande BRF-revision förutsätter ingående kunskap och analyser. Regelverket K2, som det stora flertalet bostadsrättsföreningar använder, är inte riktigt anpassat för bostadsrättsekonomi och traditionell, enkel analys av Årsredovisning m.m.

Därför bör revisorn lägga extra vikt på att granska det bostadsrättsföreningsunika, såsom underhållsplan, budget och vilka interna strategier föreningen har för att kunna finansiera framtidens projekt.

Styrelsen och/eller den ekonomiska förvaltaren ska i god tid delge revisorn all efterfrågad information. 

Dokument och information som revisorn behöver är:

• Underhållsplan.

• Budget.

• Samtliga protokoll (styrelseprotokoll, stämmoprotokoll, konstituerande mötesprotokoll) för verksamhetsåret. Dessa ska vara numrerade efter bokslutsperioden samt justerade/signerade.

• Bokslutsmaterial (kommer oftast från föreningens redovisningsbyrå / ekonomiska förvaltare).

• Utkast till årsredovisning samt förvaltningsberättelse.

• Föreningens aktuella stadgar.

• Väsentliga avtal.

• Försäkringar.

• Engagemangsbesked från alla banker/låneinstitut.

• Kontaktuppgifter till eventuell internrevisor.

Revisor(erna) ska enligt lag ha mottagit årsredovisningen för granskning senast sex veckor före årsstämman. 

(För att kunna granska årsredovisningen ska revisorn även ha tillgång till övrigt underlag enligt ovan.)

Revisor bör sedan ha returnerat påskriven årsredovisningen inklusive sin revisionsberättelse till föreningen (samt, i förekommande fall, även sin revisionsmemoria till styrelsen) senast tre veckor före stämman.

I samband med revisionen bör revisorn avkräva styrelsen ett antal svar. Flera av dessa kan utläsas av protokoll men granskningen kan både underlättas och förtydligas genom dialog med styrelsen, i vissa fall kan ytterligare dokumentation/skriftliga utlåtanden utkrävas av styrelsen.

Exempel på frågor:

- Har styrelsen varit beslutsför?

• Under styrelsemöten, har styrelsen varit beslutsför vid alla beslut?

Det krävs att fler än hälften av ledamöterna varit närvarande. Om föreningens stadgar t.ex. föreskriver att ni ska vara minst 5 ledamöter i styrelsen, innebär detta att minst 3 personer måste närvara på varje möte för att styrelsen ska vara beslutsför.

- Har styrelsen (även i övrigt) följt föreningens stadgar?

• Har styrelsen följt stadgarna i alla styrelsebeslut?

• Om inte, vad är motiveringen?

• Har föreningens stadgar reviderats under verksamhetsåret?

Översyn över stadgarna bör göras varje år och i förekommande fall revideras för att aldrig vara i konflikt med gällande bostadsrättslagstiftning m.fl. eller medlemmarnas intressen.

- Har styrelsen tagit hänsyn till stämmodirektiv och agerat i medlemmarnas ekonomiska intresse?

• Har föreningen gjort investeringar utöver planerat underhåll?

  1. 1. • • Har sådana investeringar i så fall röstats igenom av stämman dessförinnan?

• Vid ev. större upphandling eller avyttring: har föreningens rutiner följts, i enlighet med medlemmarnas intresse?

- Har styrelsen varit potentiellt jävig?

• Har någon styrelseledamot hamnat i jävssituation ("part i målet", beroendesituation eller annan lojalitet) under verksamhetsåret?

  1. 1. • I så fall, hur har styrelsen hanterat jävssituationen?

- Har avskrivningarna gjorts korrekt?

• Har alla avskrivningar på fastighet, fastighetsförbättringar och inventarier gjorts enligt det regelverk som ska tillämpas (K2 eller K3)?

• Har rätt avskrivningstid valts?

- Har styrelsen säkerställt att rätt försäkringar finns?

Det handlar huvudsakligen om lagstadgade försäkringar*, men det kan även finnas andra och i stadgarna föreskrivna försäkringar, eller genom stämmodirektiv beslutade försäkringar.

• Är fastigheten fullt försäkrad?*

• Har styrelsen ansvarsförsäkring?*

- Har styrelsen fått styrelsearvoden och/eller andra förmåner?

• Har styrelsen erhållit arvoden under verksamhetsåret?

  • Har styrelsen i så fall tagit ut arvoden utöver vad stämman beslutat att arvodet skulle vara under verksamhetsåret?

• Hur stort blev det totala arvodet till styrelsen samt eventuellt tillägg i form av sociala avgifter?

• Har styrelsen fått andra förmåner? (Det kan t.ex. handla om middag i anslutning till styrelsesammanträden.)

Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag. Det gäller även när styrelseledamot erhåller arvode.

- Har underhåll gjorts enligt underhållsplan?

• Finns en underhållsplan för fastigheten?

• Har underhåll gjorts under verksamhetsåret?

• Vilket/vilka underhåll har i så fall gjorts? Vad är avslutat och vad är pågående?

• När underhållsplan finns, har uppföljning av verkligt utfall skett mot underhållsplanen?

• Om underhåll inte gjorts under verksamhetsåret: finns stödbudget för underhåll? Hur påverkas medlemsavgiften? (Planeras avgiftshöjning under den kommande bokslutsperioden?)

- Har föreningen dolda tillgångar?

En dold tillgång är en tillgång som inte framstår tydlig i den ekonomiska redovisningen. Dolda tillgångar kan t.ex. vara föreningslokal, vindsutrymme eller andra ytor som skulle kunna säljas/omvandlas till bostadsrätt, hyresrätt eller lokal.

• Har föreningen några tillgångar som det inte redogörs för öppet i den ekonomiska redovisningen?

• Har försäljning av dold tillgång skett till ledamot eller närstående? 

  • Har i så fall tillgången marknadsvärderats av oberoende mäklare?

Revisorn överlämnar ett dokument - revisorns revisionsberättelse för räkenskapsåret - till föreningens stämma. Av revisionsberättelsen framgår huruvida revisorn anser årsredovisningen överensstämma med faktiska förhållanden eller ej samt om den ger en rättvis bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat.

Revisorn kan lämna sin revisionsberättelse först när årsredovisningen anses vara upprättad (enligt Bokföringsnämndens allmänna råd). 

Hen kan således först lämna revisionsberättelsen efter det att styrelseledamöterna skrivit under årsredovisningen.

En revisionsberättelse ska innehålla följande:

• Föreningens namn samt organisationsnummer.

• Vilken räkenskapsperiod som avses.

• Utlåtande om gällande lagar som följts vid revisionen samt eventuella avvikelser eller tveksamheter (exv. möjliga övervärderade tillgångar).

• Grövre fel ska påpekas (exv. sådana som kan medföra skadeståndsskyldighet).

• Eventuella övriga upplysningar som revisorerna vill ge medlemmar och intressenter.

• Eventuella anmärkningar som rör registrering av samt inbetalning av skatter och avgifter.

• Rekommendation till årsstämman, att fastställa balans- och resultaträkningen eller inte.

• Rekommendation till årsstämman, att fastställa styrelsens förslag till resultatdisposition eller inte.

• Rekommendation till årsstämman att ge styrelsen ansvarsfrihet eller inte.

En REN revisionsberättelse är en revisionsberättelse som inte innehåller några anmärkningar.

Innehåller revisionsberättelsen tydlig kritik av vad revisorn funnit vid revisionen kallas den en OREN revisionsberättelse.

När revisorn mottar utkast till årsredovisningen samt övrigt material från föreningen eller föreningens ekonomiska förvaltare så upptäcker hen ganska ofta mer eller mindre allvarliga felaktigheter. Föreningen/förvaltaren har då, såtillvida att felet inte är graverande, möjlighet att göra korrigeringar innan den slutliga årsredovisningen är klar att undertecknas. Därför blir revisionsberättelsen som oftast ren i slutändan.

Om revisorn gör upptäckter som inte är så allvarliga att hen vill skriva en oren revisionsberättelse utan i snarare belysa smärre fel, påpeka förbättringsområden samt ge förslag på eller utkräva åtgärd, kan revisorn skriva ett revisions-PM till styrelsen.

Vid nästa årsrevision kan revisorn följa upp att styrelsen följt rekommendationerna - 

eller att styrelsen kan lämna skäliga förklaringar till varför så inte gjorts.

Revisorns huvuduppgift är att objektivt granska årsredovisning, bokföring och styrelsens förvaltning. Revisorn får även vara föreningens rådgivare.

Den möjliga rollen som rådgivare avser rådgivning i frågor som revisorn med hög grad av säkerhet kan avgöra att är i medlemmarnas allmänna intresse. 

Revisorn ska vara aktsam med att lämna råd till styrelsen som inte automatiskt kommer alla medlemmar tillkänna. Revisorn ska inte knyta personliga band med någon i styrelsen och bör ej heller inte i nämnvärd omfattning delta vid styrelsemöten.

Revisorn både får och bör ge råd som utmynnar i att ärenden hanteras rätt, samt eventuellt genomföra oberoende utredningar, vilka kan utmynna i alternativa valhandlingsalternativ. 

I roll av adjungerad/inbjuden till styrelsemöte har revisorn i regel yttranderätt och förslagsrätt men hen ska visa aktsamhet med att lämna råd om vad som ska beslutas. Om revisorn påverkar beslutsfattandet uppstår lätt jävssituation, då revisor vid den kommande revisionen står i risk för att granska sitt eget arbete.

När det sagts: en BRF bör ha en revisor som både kan och vill ge föreningen goda råd. Det är därför lönt att välja en extern revisor som är expert på just bostadsrättsekonomi.

Erfarna BRF-revisorer kan ge er BRF smarta råd avseende finansiering, effektivisering och kostnadsreduktion av förvaltning m.m. och kan således ofta bidra till att förbättra föreningens drift och ekonomi.

Hur vaskar man bäst fram riktigt bra revisorskandidater?

Inför årsstämman:

Låt valberedningen (om föreningen har sådan) hitta goda kandidater till ny revisor - sådana som inte bara är duktiga på ekonomi i allmänhet utan som verkligen kan just BRF-ekonomi. 

Gör en utvärdering av kandidaterna på lik linje med utvärderingen av den revisor ni har i dag.

• Kolla upp varje aktuell revisionsbyrå - vad är det som motiverar att respektive är expert på just BRF-revision?

• Hur många bostadsrättsföreningar har revisionsbyrån som kunder?

• Ta kundreferenser. Förhör er inte bara med referenser som byrån lämnar när ni frågar, utan kontakta även andra av byråns kunder. Ställ även frågor om hur revisorn fungerat som rådgivare!

• Hör även med er ekonomiska förvaltare om de känner till revisorn och vad deras intryck är. Tänk dock på att revisorn ofta påpekar fel som ekonomiförvaltaren gjort vilket kan vara känsligt. Att revisorn är lätt att samarbeta med - oberoende av vilka som gjort fel - är hursomhelst viktigt. Ekonomihanteringen, ekonomistyrningen och ekonomikontrollen är ändå ett "lagspel" där förening, förvaltare och revisor spelar på samma lag för att allt inte bara ska vara rätt, utan så bra som möjligt.

• Hur framstår revisorerna som ställer som kandidater när ni söker upp dem? 

• Är de lätta att nå? Kan de sina saker på rak arm? Är de frikostiga med råd och tips?

• Ställ gärna varje person kluriga frågor!

Ett allmänt skäl till att avbetala (amortera) befintliga lån när det är möjligt är att låneräntan i regel är påtagligt högre än inskottsräntan. 

När skuld betalas av blir det även lättare att få få nya lån i framtiden, när det behövs.

Men det finns ytterligare motiv att amortera:

Bostadsrättsföreningar är återkommande i behov av underhåll på huset och det kan även vara aktuellt att göra investeringar i sådant som föreningen inte haft förut (nya komponenter, t.ex. att man önskar bygga en hiss).

När det gäller större investeringar så finns ett och annat att tänka på – utöver att det, beroende på föreningens ekonomi, kan komma att påverka skuldsättningen och medlemmarnas framtida avgifter till föreningen.

Även om föreningen är överlikvid (har en stor kassabehållning) så lönar det sig för de befintliga medlemmarna att föreningen inte använder de pengar man har på bok för att betala för projektet.

I stället kan man följa vad Hans Hiller, en av BRF-ekonomins ”Grand Old Men”, brukade kalla ”måndag-tisdag-principen”:

1. ”Måndag” tar föreningen upp ett öronmärkt lån för ett större planerat projekt.

2. ”Tisdag” (betalar föreningen leverantören och) amorterar bort så mycket som möjligt av lånet med fonderade pengar.

Varför? Jo, därför att det är gynnsamt privatekonomiskt för medlemmarna: amorteringar som föreningen gör under tiden en medlem är bosatt i föreningen klassas nämligen för medlemmen som s.k. indirekt kapitaltillskott vilket är avdragsgillt när hen ska betala sin reavinstskatt efter försäljningen. 

Se https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/338290.html

I praktiken blir nya projekt 22% dyrare för medlemmarna om föreningen inte tar upp ett lån och amorterar!

Räkneexempel:

2012 köpte David en bostadsrätt med andelstal 10% för 1.000.000 kr, under 2022 sålde han den för 1.500.000 kr (dvs. med en ”vinst” på 500.000 kr).

Föreningen hade under perioden amorterat 2.000.000 kr på de samlade lånen.

Med en skattesats på 22% skulle Davids initiala reavinstskatt då bli 110.000 kr (0,22 x 500.000 kr)

David kan dock, tack vare föreningens amorteringar, säga att han gjort ett indirekt kapitaltillskott under sin period som ägare på 44.000 kr (2.000.000 x 0,10 x 0,22)

Davids reavinstskatt efter avdrag blev därför bara 66.000 kr (110.000 kr – 44.000 kr) i stället för 110.000 kr.

Även om det inte behöver påverka föreningens ekonomi så är det alltså bra för medlemmarna att man gör sådana!

Obs! Med hög inflation och en osäker räntebana så är det givetvis annat att tänka på också. Det är självfallet inte hälsosamt att amortera extra på ett befintligt bundet lån med en låg ränta för att ta upp ett öronmärkt lån till väsentligt högre ränta än så. 

Men, givet lika villkor i övrigt, så är det värt att följa ”måndag-tisdags-principen”. En liten räkneövning i det individuella fallet är det hursomhelst värt att göra.

Extern revision av en BRF kostar i regel 10000-25000 kr för mindre föreningar och 20000-45000 kr för medelstora föreningar. Det är för dyrt, tycker vi. 

Bland annat påverkas priset av följande faktorer:

• Om föreningen är nybildad eller väl etablerad.

• Bostadsrättsföreningens storlek och komplexitet.

• Föreningens ordning och reda generellt men i synnerhet i protokoll, redovisning och övrigt underlag.

• Om revisorn känner till föreningen, dess styrning, rutiner och ekonomi sedan tidigare revisorsuppdrag eller om hen måste sätta sig in i föreningens historik, kontrollera att fel inte gjorts de föregående åren med m.m.

• Om revisorn enbart ska utföra årsrevision eller även medverka vid annat uppdrag för föreningen.

• Omfattningen av rådgivning under året.

• Om revisorn är auktoriserad revisor eller inte.

• Revisorns Brf-kompetens – kunskap och erfarenhet av Brf-ekonomi.

Några internrevisorer som är medlemmar i sin förening utför revisionsarbetet gratis, andra får betalt några tusenlappar. Det är rimligtvis ingen skälig eller marknadsmässig ersättning för en yrkesrevisor.

Om det inte handlar om ”hobbyrevisorer” så är timpriset för externa revisorers arbete som oftast i intervallet 800-2000 kr/t (exkl. moms).

Auktoriserade revisorer är i regel klart dyrare än revisorer som inte har revisorsexamen.

Det finns gott om exempel på föreningar som betalat en auktoriserad revisor flera hundra tusen kr på årsbasis men då har omfattande konsultation utöver årsrevision inkluderats i arvodet.

(Vi har märkt oss att sådana revisorer tillåtit att hela kostnaden bokförts på konto 6421 Revision, vilket inte är korrekt. Det ska antingen debiteras den övre kontoklassen 6420 Ersättningar till revisor, eller helst, delas upp på underkontona 6421 Revision och konto 6422 Rådgivning. Dessa föreningar har alltså haft en både dyr, slarvig ... och auktoriserad revisor …)

Om föreningen lyckas hitta en riktigt prisvärd auktoriserad revisor med rejäl erfarenhet av BRF-ekonomi och med goda referenser: välj den revisorn, det finns nämligen inte många sådana och ännu färre som har kapacitet för ytterligare uppdrag.

I annat fall rekommenderar vi att välja en ekonom med omfattande erfarenhet av BRF-ekonomi, fast utan formell revisorsexamen, till revisor.

Föreningslagen och lagen om bostadsrättsföreningar ställer inte krav på att en BRF ska ha auktoriserad revisor. 

Lagen förutsätter inte heller, av förklarliga skäl, att föreningen har godkänd revisor: den titeln utfärdas inte längre. Ändå har många BRF er inskrivet i sina stadgar att de ska ha sådan.

För eventuella föreningar - av större storlek än någon befintlig BRF i Sverige - görs ett undantag avseende revisorskravet: auktoriserad revisor skulle behövas i en BRF-bjässe som uppfyllt minst två av följande villkor: a) fler än 50 anställda b) balansomslutning över 40M kr c) nettoomsättning över 80M kr - för vart och ett av två senaste åren. 

Trots att lagkrav inte finns har ganska många bostadsrättsföreningar (om än ständigt färre) i sina stadgar frivilligt inskrivet att revisorn ska vara auktoriserad eller godkänd. Föreningarna har givetvis gjort så därför att de önskar en duktig och erfaren revisor.

En auktoriserad revisor har dokumenterad yrkesskicklighet. För medlemmarna i en BRF kan det kännas betryggande att ha en sådan. Men hur förnuftigt är det?

Den iögonfallande nackdelen med att ha en auktoriserad revisor är att arvodena för revision och rådgivning blir höga. Det känner man till i föreningarna.

Vad inte många reflekterat över är dock att auktoriserade revisorer i regel har ringa erfarenhet av att arbeta med bostadsrättsföreningar. Fast hur skulle de kunna bli erfarna? De jobbar ju nästan bara med aktiebolag:

I Sverige finns det:

• ca 3.100 auktoriserade revisorer

• nästan 630.000 aktiebolag

• ca 30.400 bostadsrättsföreningar, varav ca 1.500 önskar auktoriserad revisor.

Medan en vanlig kundportfölj av aktiebolag för en auktoriserad revisor är ca 250 så får hen i genomsnitt revidera enbart 0,5 bostadsrättsförening per år.

Då är det inte lätt att bli BRF-expert.

Föga förvånande har erfarna revisorer som uteslutande arbetar med bostadsrättsföreningar sett hur flera auktoriserade revisorer behållit bolagsglasögonen på när de reviderat föreningar. Riktiga BRF-revisorer har följaktligen fått göra ett och annat för att optimera föreningens ekonomi när de tagit över arbetet efter en sådan auktoriserad revisor. Det har handlat om att föreningen tidigare fått betala onödigt hög skatt, att revisorn inte uppmärksammat styrelsen på att vald finansieringsform påverkat medlemmar negativt privatekonomiskt vid framtida realisation, samt rena felaktigheter. 

Föreningar som är fullt nöjda med sin befintliga auktoriserade revisor, både med arbete och pris, bör inte ens överväga att byta revisor. Sådana revisorer växer inte på träd.

Föreningar som inte upplever att så är fallet är fria att välja en icke-auktoriserad revisor, även om det i vissa fall kräver att stadgarna uppdateras.

Om föreningen sedan ska välja en icke-auktoriserad revisor så är det givetvis avgörande att den som väljs både är kvalificerad för och erfaren avseende just BRF-revision. Allt fler föreningar väljer en extern, renodlad BRF-revisor – och får en riktig expert till ett långt fördelaktigare pris än för en auktoriserad revisor.

Enbart den som valt revisorn kan avsätta revisorn. Har föreningens stämma valt revisorn är det alltså enbart stämman som kan avsätta revisorn.

Revisorn avsätts genom att ordinarie eller extra föreningsstämma väljer en annan revisor och sedan meddelar den tidigare valde revisorn beslutet.

Om revisorn meddelat avgång i förtid, insjuknat, fått annat förhinder eller avlidit kan bostadsrättsföreningen 

1. kalla till extra stämma för att välja ny revisor, eller

2. låta revisorssuppleant (om sådan finns) utföra revisionen.

Några revisorer tillåter dessutom att bli invalda retroaktivt (som ersättare för den för det gångna räkenskapsåret valde revisorn), på ordinarie föreningsstämma. Detta alternativ må hända vara juridiskt hållbart, men följer knappast lagens intentioner och är ej heller i enlighet med FARs rekommendationer eller branschpraxis i föreningar.

Revisorns ansvar är ganska omfattande, så är även sanktionerna vid misskötsel.

För att revisorn ska kunna bli skadeståndsskyldig förutsätts att hen fått ett sanningsenligt, komplett och överskådligt underlag från föreningen och/eller ekonomiförvaltaren - och sedan klantat till det ganska rejält:

• Om revisorn i revisionsberättelsen inte påpekat större fel som upptäckts, eller som, under alla normala omständigheter borde ha påpekats av en allmänt ekonomikunnig person, bör i första hand allvarlig kritik riktas mot revisorn.

• Om revisorns fel inneburit att medlemmar och andra intressenter fått ej oväsentlig och felaktig information avseende föreningens ekonomi och/eller förvaltning, kan revisorn bli skadeståndsskyldig.

• Revisor kan även ställas till ansvar om hen på felaktig grund skrivit en s.k. oren revisionsberättelse samt avstyrkt ansvarsfrihet eller fastställ­ande av balans- och resultaträkning, eller angivit felaktiga upplysningar i revisionsberät­telsen. Har föreningen och/eller enskild ledamot därav lidit skada, kan revi­sorn även i detta fall bli skadeståndsskyldig.

Revisor - såväl extern och intern sådan - bör rimligtvis alltid ha ansvarsförsäkring.