Bostadsrättsföreningen

Bostadsrättsföreningen är en form av ekonomisk förening. Bostadsrättsföreningens ändamål är att i föreningens hus upplåta lägenheter till medlemmarna med bostadsrätt, utan tidsbegränsning.

Enbart bostadsrättsföreningar får upplåta lägenheter med bostadsrätt. 

• Upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt får enbart ske till den som är medlem i föreningen. 

• Upplåtelse ska ske utan tidsbegränsning.

• Bostadsrättsföreningen ska ha minst tre medlemmar.

• Föreningen ska bestå av minst tre lägenheter/lokaler upplåtna med bostadsrätt. 

• Bostadsrättsföreningen ska ha en styrelse med minst tre personer som företräder medlemmarna.

• Föreningen ska ha minst en revisor.

• Föreningens styrelse och revisor(er) ska väljas av föreningsstämman.

• Innan bostadsrätt får upplåtas ska föreningens ekonomiska plan registrerad hos Bolagsverket.

• Bostadsrättsförening är bokföringsskyldig och ska varje år upprätta en årsredovisning och förvaltningsberättelse.

• Föreningens revisor ska upprätta en revisionsberättelse. 

För att äga en bostadsrätt måste man ha godkänts som medlem i föreningen.

Ett undantag gäller vid ombildning av hyresrätter, då kan hyresgästen bli medlem i bostadsrättsföreningen innan fastigheten förvärvats. 

Bostadsrättsföreningars verksamhet regleras bl.a. av Lagen om ekonomiska föreningar och den underlydande Bostadsrättslagen, men även av ett flertal andra lagar:

• Lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar

• Bostadsrättslagen (1991:614)

• Bokföringslagen (1999:1078)

• Bostadsrättsförordningen (1991:630)

• Lagen (2018:1653) om företagsnamn

• Förordningen (2018:759) om ekonomiska föreningar

• Förordningen (1995:665) om revisorer

• Förordningen (1995:1633) om vissa årsredovisningsfrågor

• Lagen (1987:668) om införande av lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar

• Lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

• Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

• Revisorslagen (2001:883)

• Årsredovisningslagen (1995:1554)

Information om lagarna som gäller för bostadsrättsföreningar finns även på Bolagsverket.

Stadgarna utgör bostadsrättsföreningens grundläggande regelverk, inom lagens ramar. Stadgarna kan vara väldigt omfattande och detaljerade.

Föreningsstämman beslutar om stadgarna. 

Stadgarna ska vara registrerade hos Bolagsverket och är en offentlig handling. 

Om stadgarna skrivits om men inte registrerats så är de inte giltiga.

Stadgarna ska innehålla information om:

• bostadsrättsföreningens namn

• föreningens verksamhet

• styrelsens säte

• medlemsavgifter, såsom upplåtelseavgift, överlåtelseavgift m.fl. samt hur respektive ska uträknas.

• antalet styrelseledamöter och -suppleanter samt hur länge uppdragen ska gälla

• antalet revisorer och eventuella -suppleanter samt hur länge uppdragen ska gälla

• föreningens räkenskapsår

• vilka ärenden som ska finnas med på den ordinarie föreningsstämman

• på vilket sätt kallelsen till föreningsstämman ska ske

• vinstfördelning samt reglerna för

• vilka medel som ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus

• vilket ansvar föreningen respektive bostadsrättshavaren har när det gäller underhåll och reparationer

• vad som ska ske med tillgångarna vid avveckling av bostadsrättsföreningen.

Stämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. 

Föreningen ska hålla en årlig föreningsstämma inom sex månader från räkenskapsårets utgång. Styrelsen kallar till föreningsstämman.

Vad är ordinarie stämma?

Ordinarie föreningsstämma är sådan som krävs enligt lag och som finns inskriven i föreningens stadgar.

Vad är föreningens årsstämma?

Den årliga föreningsstämman kallas även årsstämma (och årsmöte).

Vad är föreningens årsmöte?

Den årliga föreningsstämman kallas även årsmöte (och årsstämma).

Alla medlemmar i föreningen har rätt att delta på stämman. Medlem har en röst om inte stadgarna säger annat. Från 2023-01-01 finns det lag på att medlem inte får ha mer än en röst.

(Ekonomiförvaltare, teknisk förvaltare, annan expert samt revisor kan bjudas till stämman i rollen av sakkunniga.)

Tyvärr har många bostadsrättsföreningar enbart ett fåtal medlemmar som aktivt engagerar sig i föreningsarbetet. 

Det är inte heller ovanligt att väldigt få medlemmar dyker upp på stämman. 

Lagen säger inget om hur många som måste delta på stämman för att den ska vara giltig. 

Ordföranden måste givetvis närvara på stämman och det antal justerare som stadgarna föreskriver måste vara med. 

Vanligtvis kräver stadgarna två justeringspersoner, men om stadgarna enbart kräver en sådan så kan stämman vara giltig med ordförande som protokollförare och justerare. 

Skrivelse till medlemmarna med önskemål om önskat engagemang bör utfärdas vid lågt deltagande.

Medlemmarna i föreningen äger rätten, men har ingen skyldighet, att närvara vid föreningsstämman. Se även ovan.

Föreningsstämman kan tänkas fatta beslut om så mångt. Hur mycket regleras bl.a. av stadgarna. Obligatoriskt är att stämman beslutar om

• vilka ledamöter som ska ingå i föreningens styrelse samt eventuella suppleanter för dessa 

• ansvarsfrihet för styrelsen

• fastställandet av resultaträkningen och balansräkningen

• vem/vilka som ska utses till revisorer(er) samt eventuella revisorssuppleant(er)

• ändring av stadgarna.

Det är inte tillåtet att hålla årsstämman innan årsredovisningen är upprättad. 

Samtliga personer ska ha skrivit på årsredovisningen inför stämman och medlemmarna ska ges tillgång till kopia av det påskrivna dokumentet minst två veckor innan stämman.

En extra stämma är en föreningsstämma som tillkommer utöver vad som regleras avseende ordinarie stämma i föreningens stadgar. 

En extra föreningsstämma, alltså utöver vad lagen kräver och stadgarna föreskriver, förutsätter att det finns ett relevant ärende att behandla för föreningen, vilket kan bli föremål för beslut på stämman.

Styrelsen kan under ordinarie föreningsstämman få stämmans uppdrag att kalla till extra föreningsstämma: för att behandla vissa frågor vid ett senare tillfälle, men innan nästa ordinarie föreningsstämma.

Styrelsen kan även själv vara initiativtagare till en extra stämma, när den anser det vara behövligt, eller önskvärt, i enlighet med aktsamhetsprincipen:

Styrelsen bör ge samtliga medlemmar med rösträtt tillfället att medverka när vissa föreningsbeslut tas som ej färdigbehandlats på ordinarie stämma. Det kan också vara så att ett styrelseförslag innebär stora kostnader för föreningen eller att styrelsen antar att medlemmarna kan tänkas motsätta sig ett styrelsebeslut. (Extra) stämman är då lämplig beslutsinstans.

Extra föreningsstämma ska kunna hållas när:

• styrelsen anser att det är behövligt

• revisor skriftligen motiverar och begär det

• minst 1/10 av föreningens medlemmar skriftligen motiverar och begär det.

Det är även aktuellt att kalla till extra föreningsstämma för nyval av revisor, i det fall bostadsrättsföreningen endast har en revisor utan suppleant(er) och att den valde revisorn inte kan fullfölja sitt uppdrag.

När minst 1/10 av medlemmarna eller revisor begärt det ska styrelsen kalla till extra stämma senast 14 dagar efter att skriftlig begäran inkommit. Om så inte skett kan enskild ledamot, medlem, eller revisor vända sig till Bolagsverket som sedan ska utfärda kallelse till extra stämma avseende ärendet.

Kallelse till ordinarie föreningsstämma får utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor innan stämman. 

Stadgarna kan emellertid föreskriva att kallelse kan ske senare än fyra veckor, dock senast två veckor före stämman.

Kallelse till extra föreningsstämma ska skickas ut tidigast sex veckor och senast två veckor innan föreningsstämman. Fast: om den extra föreningsstämman ska behandla

• ändring av stadgarna

• beslut om fusion/samgående eller 

• beslut om likvidation 

så gäller samma tider som för ordinarie stämma.

Bostadsrättsföreningen kan som oftast distribuera information till medlemmarna elektroniskt (t.ex. med e-post), inklusive kallelse till föreningsstämma, även om stadgarna skulle föreskriva annat. Följande förutsätts då:

1. Stämman måste ha beslutat att det ska vara tillåtet.

2. Tillförlitlig rutin måste finnas så att alla kan nås.

3. Varje medlem måste ha samtyckt.

Från årsskiftet 2024 tillåter Bostadsrättslagen och den överordnade lagen om ekonomiska föreningar bostadsrättsföreningar att hålla föreningsstämmor helt digitalt.

En förutsättning för att stämman ska kunna genomföras helt digitalt är dock att föreningens stadgar föreskriver att det ska vara tillåtet. (Givet särskilda omständigheter, såsom vid en epidemi, ska dock helt digitala stämmor i fortsättningen få hållas även utan att stadgarna föreskriver sådan rätt.)

Så kallade hybridstämmor - alltså att stämman hålls en fysisk plats men att medlemmar även kan medverka på distans - kommer även fortsättningsvis att tillåtas, utan att stadgarna ändras.

Observera även att poströstning inte längre kommer att tillåtas.

Bakgrund till samt motivering av lagändringarna finns att läsa här:

https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/lagradsremiss/2023/06/digitala-bolags--och-foreningsstammor/

Stämmoordföranden (sådan kan även vara extern) ansvarar för att protokoll förs vid stämman. I regel utser ordföranden en protokollförare, då det kan vara jobbigt att både leda stämman och föra protokoll.

Protokollföras ska bl.a. 

• datum samt hur stämman hållits 

• stämmobeslut och resultat av omröstning (om röstlängd upprättats ska den skrivas in i eller bifogas protokollet)

Stämmoprotokollet ska undertecknas av 

• protokollförare

• ordföranden 

• minst en justerare.

Vissa ändrade förhållanden, behov och/eller krav i en bostadsrättsförening, såsom ändrade föreningskrav avseende revisor(er) och suppleant(er), förutsätter att stadgarna ändras. 

Om föreningens befintliga stadgar skiljer sig från Föreningslagens och Bostadsrättslagens krav på revisor, genom att föreskriva att föreningen ska ha auktoriserad eller godkänd revisor med revisorsexamen, så MÅSTE stadgarna ändras innan ni kan välja en revisor som inte är auktoriserad.

Föreningens stämma beslutar om ändring av stadgarna.

För att de nya stadgarna ska vara giltiga måste de registreras hos Bolagsverket.

1. Beslut om ändrade stadgar kan fattas vid endast EN föreningsstämma (ordinarie eller extra stämma) om samtliga röstberättigade önskar den föreslagna ändringen.

2. Om inte samtliga röstberättigade är överens om den föreslagna ändringen måste föreningen ha ytterligare en föreningsstämma kring ärendet.

a. Vid den andra stämman måste minst 2/3* av de röstande samtycka till den föreslagna ändringen för att den ska bli giltig.

b. I annat fall har förslaget fallit.

* Större majoritet kan krävas om sådant krav inskrivits i  stadgarna.

Mallar och exempel på stadgar och stämmoprotokoll finns på Bolagsverket, Bostadsrättsförening – blanketter och mallar.

Vid förslag på ändring av stadgarna ska kallelse till ordinarie eller extra föreningsstämma skickas ut senast fyra veckor och tidigast sex veckor innan stämman. (Kallelse får skickas senast två veckor före stämman om sådan kortare tidsfrist inskrivits i stadgarna).

Det väsentliga innehållet av förslaget till stadgeändring ska anges i kallelsen, i praktiken bör ordalydelsen i det nya stadgeförslaget bifogas kallelsen.

Kallelse till stämma nr 2 får inte utfärdas innan den första stämman hållits.

I kallelsen till den senare stämman ska beslutet som fattades av den första stämman framgå.

I protokollet från föreningsstämman ska det framgå vilken/vilka paragraf(er) i stadgarna som avses samt ny(a) ordalydelse(r).

Det ska även anges med vilken röstfördelning/majoritet beslutet avseendet stadgeändring tagits.

Om samtliga medlemmar närvarat vid stämman ska detta framgå.

Protokollet ska vara undertecknat av:

• stämmans ordförande

• protokollföraren

• justeringsperson.

Föreningens namn, samt datum och ort ska också framgå av protokollet.

Bolagsverket har många utmärkta mallar för bostadsrättsföreningar. Vi kan varmt rekommendera föreningar att använda dessa. Några exempel ges nedan.

Mall för stadgar:

• Stadgar för bostadsrättsförening

Mallar för protokoll:

• Konstituerande föreningsstämma

• Ordinarie föreningsstämma - beslut om nya stadgar - första beslutet

• Extra föreningsstämma - beslut om nya stadgar - andra beslutet

• Extra föreningsstämma - beslut om nya stadgar - alla medlemmar närvarande

• Extra föreningsstämma - beslut om likvidation - första beslutet

• Extra föreningsstämma - beslut om likvidation - andra beslutet

• Extra föreningsstämma - beslut om förenklad avveckling

Medgivande till registrering av företagsnamn:

• Medgivande till registrering av företagsnamn - från företag

• Medgivande till registrering av företagsnamn - från varumärkesinnehavare

Mallar för fullmakt:

• Fullmakt för visst ärende

• Fullmakt som gäller tills vidare

Exempel på fastställelseintyg (mall):

Exempel på fastställelseintyg i årsredovisningen

En bostadsrättsförening måste ha en styrelse. Enligt lagen om ekonomiska föreningar ansvarar styrelsen för föreningens förvaltning och organisation. 

Styrelsens uppdrag är att förvalta föreningen i enlighet med medlemmarnas intresse och stämmans direktiv.

Förvaltningsuppdraget avser beslut om, och handläggning av, den löpande verksamheten. Styrelsens uppgifter kan alltså omfatta en mångfald av praktiska frågor.

Styrelsens befogenheter regleras av föreningens stadgar, bl.a. av stadgarnas ändamålsparagraf. 

Boenden i en BRF delar ansvar och skyldigheter med övriga boenden i föreningen och ska även ha de samma rättigheterna.

Likhetsprincipen (omtalas av och till som "jämlikhetsprincipen") är en generell juridisk princip med ursprung i bolagsrätten. 

Likhetsprincipens syfte är att förhindra att styrelsen, eller medlemmarnas majoritet, särbehandlar en minoritet. Likhetsprincipen ska således vara ett hinder för maktmissbruk inom föreningen. 

Samtliga medlemmar ska enligt denne behandlas principiellt lika, vilket enligt praxis betyder att medlem varken får ges särskild fördel eller nackdel på bekostnad av övriga medlemmar. 

Det handlar alltså inte om att ingen får behandlas olika i något sammanhang, det vore en omöjlighet. Däremot får medlem inte utsättas för illojalt eller otillbörligt gynnande eller missgynnande. Eventuellt gynnande eller missgynnande av enskild medlem eller minoritet ska således alltid bygga på sakliga skäl.

Bostadsrättsföreningens styrelse ska

• besluta vem som ska vara firmatecknare

• kalla medlemmarna till föreningsstämman

• företräda föreningen

• ansvara för den löpande verksamheten i föreningen

• ansvara för att årsredovisningar upprättas

• rätta sig efter stadgarna och föreningsstämmans beslut

• anmäla ändringar i föreningen för registrering hos Bolagsverket.

Styrelsen utser ofta en extern teknisk förvaltare och en extern ekonomisk förvaltare. Även om sådana finns är det styrelsen som har ansvaret för att fastigheten sköts tillfredsställande samt för att det är ordning i ekonomin.

Föreningens stämma utser styrelsens ledamöter.

Styrelsesuppleanterna utses också av stämman.

Stämman ska i regel inte tilldela roller till ledamöterna utöver ordinarie ledamot respektive suppleant. 

I förekommande fall utser dock styrelsens ordförande av stämman. 

Det lägsta antalet styrelseledamöter som lagen tillåter är tre ledamöter. Krav på flera ledamöter än så kan skrivas in i föreningens stadgar.

Ledamöterna ska registreras hos Bolagsverket.

Om föreningen saknar en fulltalig styrelse – ej i enlighet med lag och stadgar – kan den komma att tvångslikvideras.

Styrelsens kompletta rollbesättning och arbetsuppgifter beslutas i regel av styrelsen själv, på styrelsens s.k. konstituerande möte. 

Sådant styrelsemöte brukar hållas kort tid efter stämman.

I en bostadsrättsförening ska samtliga styrelseledamöter vara medlemmar (eller make/maka/sambo till en medlem) om inte föreningens stadgar föreskriver något annat. 

Styrelseledamot ska dessutom vara myndig.

Styrelseledamöterna väljs för att verka en viss tid. Mandatperioden löper i regel fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma (den får vara max fyra räkenskapsår). Styrelsens ledamöter kan bli omvalda för en ny mandatperiod.

Föreningen ska alltid ha en ordförande som leder arbetet i styrelsen och därför har ett särskilt ansvar. Hen kallar till styrelsemöten när det behövs och bevakar att styrelsen utför sina arbetsuppgifter tillfredsställande.

Ordföranden ska registreras i Bolagsverkets föreningsregister.

Rollfördelningen i övrigt sker utifrån föreningens behov. 

Beslut om rollfördelning tas i regel på styrelsens konstituerande sammanträde). 

Inom styrelsen brukar förutom ordförande utses en sekreterare och en ekonomiansvarig (kassör). 

Andra vanliga roller är teknisk ansvarig, miljöansvarig, samt ansvarig för hemsidan.

Ordföranden ska alltid kalla till styrelsesammanträde när hen finner det behövlig eller när annan ledamot så begärt.

Antalet sammanträden som bör hållas över året beror i grunden mycket på föreningens storlek och komplexitet. Många föreningar har styrelsemöte varje eller varannan månad (och då gärna till "fasta" tider).

Styrelsemöte kan hållas helt digitalt. Enskild ledamot kan dessutom delta på distans.

Kallelse till digitalt styrelsemöte förutsätter dock att samtliga ledamöter har de tekniska förutsättningarna för att kunna delta.

När styrelsen sammanträder ska den föra protokoll (Lag om ekonomiska föreningar, 7 kap. 24 §)

• Deltagare och datum ska framgå av protokollet.

• Vem som utsetts till protokollförare och justeringsperson ska framgå.

• De beslut som styrelsen fattar ska skrivas in i protokollet.

• Protokollet ska undertecknas av utsedd protokollförare.

• Protokollet ska justeras/undertecknas av ordföranden samt av utsedd justeringsperson. 

(Ordförande kan själv vara protokollförare.)

Styrelseprotokoll får, likväl som andra viktiga dokument, signeras digitalt.

E-signering är en smidig lösning inte minst när styrelsemötet helt eller delvis hålls digitalt.

Vid digital signering ska protokollet signeras digitalt av samtliga som ska signera dokumentet, det är inte tillåtet att någon då signerar dokumentet på annat sätt.

Protokoll från styrelsemöten är i regel inte tillgängliga varken för medlemmar eller andra utomstående. 

Medlem kan inte begära att få läsa ett styrelseprotokoll.

Revisorn har däremot både rätt och skyldighet att granska styrelseprotokollen.

Styrelsen får inte ensam bestämma vem som ska vara revisor, i annat fall än om stämman delegerat till styrelsen att utse sådan. Revisor ska oberoende granska styrelsens förvaltning, därför får revisor inte ha lojalitet till någon i styrelsen.

Suppleanternas huvuduppgift är att träda in i ledamöternas ställe om ledamöterna inte kan delta.

När en suppleant ersätter en ordinarie ledamot på ett styrelsemöte, men inte annars, har suppleanten samma ställning och ansvar som den ordinarie ledamoten, inklusive rösträtt.

Föreningar kan även ha andra roller och uppgifter för suppleanterna, inklusive närvaro vid styrelsemöten. Det är dock enbart i rollen av ersättare för annan ledamot som suppleanten får rösträtt.

En adjungerad styrelsemedlem är en person som tillfälligt valts att få delta på styrelsemöte.

En adjungerad styrelsemedlem har inte rösträtt, däremot har hen i regel yttranderätt och förslagsrätt. 

Särskilt aktsamhet bör visas i det fall revisor är adjungerad då revisors medverkan innebär en jävssituation. Revisor bör följaktligen vara adjungerad enbart ha rollen av sakkunnig.

Styrelseledamot kan frivilligt, och när som helst, frånträda sitt uppdrag.

Men, det är bara den eller de som utsett styrelseledamot som kan besluta om att avsätta densamma, dvs. i regel föreningens stämma.

Samma regler gäller för styrelsesuppleanter.

Styrelseledamöter måste ta hänsyn till allt som lagar, stadgar och andra bestämmelser föreskriver.

Grundregeln vid ledamots misskötsel bör vara att tala med personen ifråga eller ge en skriftlig erinran till personen.

Styrelseuppdraget är ett förtroendeuppdrag och stämman kan (även utan att ange skälen) återkalla styrelseledamots uppdrag.

Föreningsstämman kan vägra styrelsen ansvarsfrihet vid

• avsiktligt brott mot bestämmelserna

• vårdslöshet som skadar föreningen ekonomiskt.

Talan mot styrelsen eller enskilda ledamöter kan väckas i enlighet med Lagen om ekonomiska föreningar, vilket kan leda till skadeståndsskyldighet.

Vid brott mot lagen kan åklagare väcka åtal. Åtalade kan, i det strängaste fallet, dömas till fängelsestraff.

Lagen kräver det inte, men bostadsrättsföreningar kan ha en valberedning. Krav på sådan kan även finnas i föreningens stadgar. Föreningsstämman utser valberedningen. 

I regel består valberedningen av medlemmar vars huvudsakliga uppgift är att finna lämpliga kandidater till styrelseledamöter. Valberedningen kan även ta fram förslag på övriga funktionärer, samt lämpliga revisorskandidater. 

Valberedningen har i övrigt inget beslutsmandat och alla medlemmar kan föreslå andra kandidater än de valberedningen föreslagit.

Jäv är eller situation där någon kan tänkas vara partisk eller där det på allmänna grunder skulle kunna finnas misstanke om dennes opartiskhet. Personen som invändningen riktas mot kallas jävig. 

Jävssituationer i en bostadsrättsförening uppstår när någon har ett personligt intresse som står i potentiell konflikt mot föreningens intresse. Både revisor, styrelseledamot och föreningsmedlem kan hamna i jävssituationer.

De mest uppenbara situationerna där jäv kan uppstå är internt i föreningen; vid förenings upphandling samt vid försäljning av förenings egendom.

Styrelseledamot får principiellt betecknas som jävig i alla frågor som rör avtal av ekonomisk karaktär mellan föreningen och

• personen ifråga

• personens företag, intressebolag e.d.

• personens närstående, dennes företag, intressebolag e.d.

• personen när denne direkt eller indirekt har ett ekonomiskt intresse som kan strida mot föreningens intresse.

En styrelseledamot som misstänker sig vara jävig i en fråga ska omedelbart informera styrelsen om detta, varpå övriga ledamöter avgör om ledamoten är jävig eller ej.

Person som bedöms jävig får inte medverka (och ska i regel lämna rummet) vid handläggningen, dvs. både vid förberedandet, diskussionen och beslutandet av ärendet.

Ett vanligt exempel på potentiellt sett allvarliga jävsförhållanden är mellan styrelseledamot och leverantör. Om sådant funnits, hur har styrelsen hanterat det? Har styrelsen t.ex. tagit in tre oberoende anbud (jfr. Upphandlingslagen)?

Bostadsrättsföreningens ekonomisk plan är en teknisk och ekonomisk beskrivning av föreningen inklusive budget för dess första verksamhetsår.

Alla nya bostadsrättsföreningar ska ha en ekonomisk plan; sådan plan måste finnas innan någon får flytta in i föreningens hus/lägenheter.

Följande finns med i den ekonomiska planen:

• Allmänna förutsättningar

• Beskrivning av fastigheten

• Beräknande kostnader för föreningens fastighetsförvärv

• Finansieringsplan

• Beräknade löpande kostnader och intäkter

• Nyckeltal

• Lägenhetsredovisning

• Ekonomisk prognos

• Känslighetsanalys

Huvudansvaret för innehållet i den ekonomiska planen har den som ansvarar för att den upprättas, dvs. föreningens styrelse. Det praktiska arbetet utförs dock i regel av en anlitad expert.

Den ekonomiska planen ska vara godkänd av två av Boverket godkända intygsgivare samt registreras hos Bolagsverket.

I regel ska den ekonomiska planen inte behöva revideras efter att den upprättats; en ny ekonomisk plan behöver enbart upprättas/registreras vid väsentlig förändring i verksamheten, t.ex. om föreningen bygger ett nytt hus för upplåtande av bostadsrätter.

Nya bostadsrättsföreningars planer har tyvärr ganska ofta visat sig bygga på orealistiska ekonomiska förväntningar eller förutsättningar, både vid nyproduktion och ombildning.

Inte sällan får revisorn väldigt mycket merarbete vid revisionen av nybildade bostadsrättsföreningar.

Tendenserna till ”glädjekalkyler” i föreningars ekonomiska planer föranleder även framtida krav på förbättrat skydd för köpare och presumtiva medlemmar samt på långsiktig teknisk underhållsplan.

Obs! Ny bestämmelse ska gälla från 1 januari 2024.

Regeringen har bl.a. föreslagit att det i den ekonomiska planen ska ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Bestämmelser om den ekonomiska planens innehåll i övrigt ska tas in i lagen.

Underhållsplanen är ett långsiktigt styrdokument som

• beräknar teknisk livslängd på husets komponenter

• vilket underhåll som krävs i fastigheten

• när underhållet bör genomföras

• (beräknad kostnad för framtida underhåll, per komponent).

Underhållsplanen är viktig för ekonomistyrningen, både för budgetering och för reservering av medel för att täcka framtida kostnader.

Underhållsplanen är det bästa långsiktiga verktyg en förening kan ha för att säkra såväl fastighetens fortsatta välstånd som föreningens ekonomiska stabilitet.

Underhållsplanen hjälper bostadsföreningen att fatta rätt beslut genom att

• skötsels inte blir eftersatt

• ekonomin kan styras för att möjliggöra lämpligt underhåll.

En god underhållsplan som följs, återkommande revideras och som utgår från en rymlig kalkylränta 

• utgör grunden till en vettig förvaltning av bostadsrättsföreningens fastighet – den möjliggör god ekonomisk och teknisk drift

• förutser framtida underhåll inklusive tids- och kostnadsestimat för dessa

• hjälper styrelsen att upprätthålla kvalitet och värde på hus och tillhörande markanläggningar

• gör det lättare att fastställa korrekta avgifter 

• utgör ett gott underlag för eventuell avgiftshöjning

• gör det lättare för nästa styrelse att förvalta föreningen.

Underhållsplanen bör utarbetas av en kunnig besiktningsperson. Besiktningspersonen bör utöver den tekniska planen beräkna kostnader för olika underhållsinsatser, sådant arbete underlättas av god lokal kunskap.

Underhållsplanen bör gälla 50 år framåt i tiden för att alltid kunna omfatta komponenterna med lång beräknad livslängd (t.ex. stammar). 

Underhållsplanen bör revideras fortlöpande och minst vart tredje år. Vid revidering av underhållsplanen bör en ny värdering av kostnaderna för komponentbyten göras.

Bostadsrättsföreningens ekonomiska prognos för en kortsiktig period, som oftast det kommande räkenskapsåret, kan sammanfattas i en budget.

Budgeten utgör planeringsverktyget för finansieringen under denna period. Om budget finns är det viktigt att den efterföljs samt att möjliga resultatavvikelser från budgeten utreds.

Föreningen kan budgetera på olika sätt:

• En resultatbudget (resultatprognos) bygger på föreningens resultaträkning, med intäkter och kostnader, medräknat avskrivningar, under det kommande året. 

• Man kan även göra en utbyggd resultatbudget, som även omfattar där avsättningar till fonder, såsom fond för yttre underhåll.

• En likviditetsbudget (likviditetsprognos) är i stället en budget som baseras på föreningens förväntade in- och utflöde av pengar under det kommande året (allt inklusive; amorteringar, intäkt från eventuell avyttring, …).

Lagen kräver inte att en budget görs men revisorn brukar ändå i sin revisionspromemoria göra ett påpekande när sådan inte finns, då avsaknad av budget inte vittnar om god förvaltning/ekonomistyrning.

I regel är det styrelsen som sätter avgiften som ska betalas till bostadsrättsföreningen. Stadgarna kan dock föreskriva att stämman ska göra det.

Likhetsprincipen, som styrelsen ska efterleva, tillsäger att bostadsrättsavgiften huvudsakligen bör beräknas bör utifrån

• antalet kvadratmeter per bostadsrätt och/eller 

• bostadsrätternas andelstal.

Vid beräkningen av avgifterna måste hänsyn tas till allt som i framtiden kommer att påverka kassan (bankkontot), både positivt och negativt. Avskrivningar är inte sådana.

Föreningens inkomster (medlemsavgifter och ev. hyresintäkter) ska täcka de löpande kostnaderna över tiden, vilket omfattar

• kostnader för underhåll

• övriga löpande kostnader i föreningen

• finansiering (räntor och amorteringar av lån)

• avsättningar till framtida underhåll.

Om föreningen har dolda tillgångar (t.ex en råvind som kan avyttras i framtiden) kan man tänkas tumma lite på detta, men försiktighetsprincipen, samt krav på stämmobeslut inför eventuell framtida avyttring, motiverar hursomhelst att styrelsen i all väsentlighet ska basera avgifterna på strömmarna av likvida medel (pengar ut och pengar in).

Behöver bostadsrättsföreningen låna pengar för att betala för driften betyder det då i regel att avgiften behöver höjas. Ett tillfälligt minusresultat behöver däremot inte betyda detsamma.

Det är omöjligt att sätta en rimlig och stabil avgiftsnivå utan att ha en rimligt god bild av bostadsrättsföreningens ekonomi på lång sikt, helst 50 år fram i tiden. Avgifterna ska ju ta höjd även för större framtida underhåll även när helt andra personer är dagens medlemmar bor i föreningens hus.

En långsiktig underhållsplan som återkommande uppdateras (och, som underlag för varje framtida komponentkostnad utgår från en rymlig kalkylränta) är det bästa hjälpmedlet för styrelsen och föreningen, även när det kommer till beräkningen av vilka avgifter som behövs.

Nivån på den faktiska avgiften bör alltså förankras i föreningens underhållsplan, ett annat viktigt ankare är föreningens finansieringsplan.

Budgeten är däremot inget man ska luta sig för mycket mot när avgifterna sätts, avgifterna riskera då att åka jo-jo från år till år, beroende på vilket underhåll som ska göras. En årlig budget (likvidbudget) bör man hursomhelst ha och den kan vara användbar för viss justering även av avgifterna, genom budgetering utifrån tidigare år får man också an god bild av vilka poster som föreningen ska ta hänsyn till även i framtiden.

Även med en goda underhålls- och finansieringsplaner kan man tyvärr inte fastställa avgifterna för evig tid, dessa behöver ha takhöjd och dessutom ständigt justeras efter den ekonomiska utvecklingen i allmänhet. Inflation, räntenivå, kostnadsutveckling för utskiftning av ”stora” komponenter (t.ex. stammar), upplåtelser och annat kan ju påverka de framtida utgifterna och då även avgifterna ganska mycket.

Under 2022 har många föreningar tvingats revidera sina tidigare beräkningar påtagligt till följd av snabbt ökade räntekostnader samt kraftiga ökningar i energipriser.

Det vidimerar behovet av att ha viss höjd för dylika makrogrundade faktorer i föreningens framtidskalkyler för att kunna upprätthålla en hyggligt stabil avgiftsnivå utan att medlemmarna behöver göra kapitaltillskott.

Å andra sidan: om föreningens ekonomi är god samtidigt som avgiften inte justerats under en längre tidperiod så är faktiskt det i regel ett tecken på att

• avgiften varit för hög, eller att

• föreningen inte amorterat tillräckligt.

Helt enkelt är det alltså inte alltid att upprätthålla en rimlig avgiftsnivå över tid, vi försöker oss ändå på en enkel sammanfattning:

När avgifterna (utifrån kvm/lgh och/eller andelstal) ska sättas bör styrelsen beakta föreningens

• löpande intäkter (avgiften utgör största delen av dessa)

• löpande driftskostnader

• underhållsplan (långsiktig och kalkylräntebaserad)

• föreningens belåningsgrad och framtida finansiering

• eventuella dolda tillgångar som kan avyttras i framtiden.

Enligt lag ska bostadsrättsföreningar göra en årlig avsättning till en fond som ska täcka framtida yttre underhåll. Hur mycket som ska avsättas till yttre fond bestäms av stadgarna.

Avsättningen är en omföring i bostadsrättsföreningens bokföring, den påverkar alltså inte årets resultat, utan enbart föreningens egna kapital.

Årets avsättning till yttre fond ska anges i styrelsens förslag till resultatdisposition.

Som privatperson känns det tryggt att ha mer pengar i banken än vad man behöver.

För en bostadsrättsförening är överlikviditet ett tecken på dålig ekonomistyrning.

Det finns flera skäl för att göra amorteringar när det är möjligt:

• Räntan på föreningens lån är högre än räntan på sparkontot.

• Räntekostnaden sjunker, belåningsgraden reduceras och soliditeten ökar.

  • Ränteutgiften reduceras.

  • Risken reduceras.

  • Framtida lån kan uppnås till gynnsammare villkor, när det behövs.

• För medlem är amortering i regel en gynnsam kapitalplacering, över tid både före och efter skatt.

• Medlem i föreningen kan utnyttja (indirekta) kapitaltillskott baserat på föreningens amorteringar.

Kapitaltillskott är tillförsel av pengar som i regel används för att amortera lån.

Medlemmarna i en bostadsrättsförening kan göra kapitaltillskott till föreningen i två former:

• direkt kapitaltillskott (inbetalning av pengar)

• indirekt kapitaltillskott (beräknas utifrån föreningens amorteringar)

Båda två formerna av kapitaltillskott ger medlem avdragsrätt på reavinstbeskattningen när hen säljer sin bostadsrätt.

Obs!

• Enbart investeringar och kostnader för underhåll som överstiger gränsbeloppet på 3.000 kr/lägenhet ger rätt till framtida avdrag. Är beloppet lägre så klassas det som ej avdragsgill driftskostnad.

• När föreningen ska utföra underhåll som överstiger gränsbeloppet är det förnuftigt att låna pengar dedikerade till projektet, då dessa medel sedan inräknas i medlemmarnas kapitaltillskott!

• Betala inte för projektet med fonderade medel (befintliga pengar på bankkontot), då missar medlemmarna det indirekta kapitaltillskottet på 22% av kostnaden för projektet!

Ett s.k. direkt kapitaltillskott - även kallat insatshöjning - innebär att medlemmarna gemensamt tillför föreningen pengar utöver de medel som uppgick vid upplåtelsen.

Det vanligaste motivet till att göra ett direkt kapitalinskott är att avgifterna till föreningen inte täcker de löpande och de beräknade framtida kostnaderna.

I stället för att öka hyresavgiften så skjuter medlemmarna då till kapital, de gör en inbetalning till föreningen

• för att amortera på föreningens lån

• när föreningens soliditet och likviditet är låg, vilket annars skulle kräva avgiftshöjning

• inför en större renovering som annars krävt framtida avgiftshöjning.

Kapitaltillskottet är permanent, det är inte ett lån: det ska bokföras som bundet eget kapital.

Det är enskild medlem, inte lägenheten, som står för kapitaltillskottet.

Kapitaltillskottet ger medlemmen rätt till skattereduktion för räntekostnaden vid lånefinansierat tillskott.

Medlemmen, som gjort kapitaltillskottet, får dessutom göra avdrag för detta efter överlåtelse av sin bostadsrätt, när hen gör sin deklaration.

Givet att priset på lägenheten stiger under perioden som medlemmen äger bostadsrätten så blir 22 % av det samlade belopp som föreningen amorterat SAMT det direkta kapitaltillskottet under perioden skattefri avkastning för medlemmen när hen säljer bostadsrätten.

I en marknad med stigande fastighetsvärden och låga räntor kan kapitaltillskott även sägas vara en relativt sett trygg och även skattemässigt gynnsam kapitalplacering.

De senaste 30 åren har kapitaltillskott gett en långt bättre kapitalavkastning än t.ex. investering i aktiefonder både före och i synnerhet efter skatt.

• Beslut om direkt kapitaltillskott ska tas på stämman.

• Minst 2/3 av de närvarande medlemmarna måste rösta för kapitaltillskottet.

• Anmodan om godkännande ska sedan skickas till Hyresnämnden.

Indirekt kapitaltillskott beräknas utifrån bostadsföreningens amorteringar med pengar som verksamheten avkastat.

Indirekt kapitaltillskott fördelas på medlemmar utifrån deras

• andelstal (i föreningen)

• ägarandel (i lägenheten)

• boendeperiod och de amorteringar som skett under denne.

När medlem säljer sin bostadsrätt finns uppgiften om dennes samlade indirekta kapitaltillskott med på kontrolluppgiften som skickas till Skatteverket respektive medlemmen.

För föreningen är det lönt att amortera närhelst utrymme finns. Föreningar är sällan skuldfria och kreditgivarnas utlånsränta är högre än inlåningsränta. Det är alltså dyrt att ha för mycket pengar på bok även om det teoretiskt förhålla sig annorlunda vid deflation, alltså negativ inflation.

Medlemmarna tjänar dessutom privat på att all överlikviditet regelbundet används för att amortera på lånen. Om så inte sker får dessutom inte medlemmar som flyttar någon glädje av överskottet som de bidragit till med sina inbetalda avgifter, vilket även bryter mot likhetsprincipen som styrelsen ska följa.

Vid upplåtelse av hyresrätt, eller övrig yta i en BRF (t.ex. källarlokal eller råvind) får föreningen betald genom

• insatsmedel

• upplåtelseavgift.

Bostadsrättsföreningen bör amortera det samlade beloppet.

Insatsmedel är dock inte medel från resultat av verksamheten, därför utgör de inget kapitaltillskott.

Insatsmedlen ska följaktligen amorteras bort innan medlemmarna kan tillgodogöra sig den resterande amorteringen som indirekta kapitaltillskott.

Bostadsrättsföreningar är återkommande i behov av underhåll på huset och det kan även vara aktuellt att göra investeringar i sådant som föreningen inte haft förut (nya komponenter, t.ex. att man önskar bygga en hiss).

När det gäller större investeringar så finns ett och annat att tänka på – utöver att det, beroende på föreningens ekonomi, kan komma att påverka skuldsättningen och medlemmarnas framtida avgifter till föreningen.

Även om föreningen är överlikvid (har en stor kassabehållning) så lönar det sig för de befintliga medlemmarna att föreningen inte använder de pengar man har på bok för att betala för projektet.

I stället kan man följa vad Hans Hiller, en av BRF-ekonomins ”Grand Old Men”, brukade kalla ”måndag-tisdag-principen”:

1. ”Måndag” tar föreningen upp ett öronmärkt lån för ett större planerat projekt.

2. ”Tisdag” (betalar föreningen leverantören och) amorterar bort så mycket som möjligt av lånet med fonderade pengar.

Varför? Jo, därför att det är gynnsamt privatekonomiskt för medlemmarna: amorteringar som föreningen gör under tiden en medlem är bosatt i föreningen klassas nämligen för medlemmen som s.k. indirekt kapitaltillskott vilket är avdragsgillt när hen ska betala sin reavinstskatt efter försäljningen. 

Se https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/338290.html

I praktiken blir nya projekt 22% dyrare för medlemmarna om föreningen inte tar upp ett lån och amorterar!

Räkneexempel:

2012 köpte David en bostadsrätt med andelstal 10% för 1.000.000 kr, under 2022 sålde han den för 1.500.000 kr (dvs. med en ”vinst” på 500.000 kr).

Föreningen hade under perioden amorterat 2.000.000 kr på de samlade lånen.

Med en skattesats på 22% skulle Davids initiala reavinstskatt då bli 110.000 kr (0,22 x 500.000 kr)

David kan dock, tack vare föreningens amorteringar, säga att han gjort ett indirekt kapitaltillskott under sin period som ägare på 44.000 kr (2.000.000 x 0,10 x 0,22)

Davids reavinstskatt efter avdrag blev därför bara 66.000 kr (110.000 kr – 44.000 kr) i stället för 110.000 kr.

Även om det inte behöver påverka föreningens ekonomi så är det alltså bra för medlemmarna att man gör sådana!

Obs! Med hög inflation och en osäker räntebana så är det givetvis annat att tänka på också. Det är självfallet inte hälsosamt att amortera extra på ett befintligt bundet lån med en låg ränta för att ta upp ett öronmärkt lån till väsentligt högre ränta än så. 

Men, givet lika villkor i övrigt, så är det värt att följa ”måndag-tisdags-principen”. En liten räkneövning i det individuella fallet är det hursomhelst värt att göra.

En bostadsrättsförening definieras av Skatteverket antingen som Privatbostadsföretag, vad som allmänt kallas "äkta bostadsrättsförening" eller som Oäkta bostadsföretag, vad man brukar kalla "oäkta bostadsrättsförening".

Både "äkta" och "oäkta" bostadsrättsföreningar lyder under Bostadsrättslagen och de förvaltas enligt samma grundläggande principer. De har emellertid olika beskattningsregler, ytterst förenklat:

• Privatbostadsföretag (Äkta BRF) ska som underlag för inkomstskatt redogöra för kapitalintäkter, rörelseinkomster och andra intäkter som har med fastigheten att göra, dock ej avgifter från medlemmarna.

• För oäkta bostadsföretag görs inkomstberäkningen, till skillnad från i en äkta BRF, utifrån de verkligen intäkterna och kostnaderna (driftskostnader är avdragsgilla) och skatt ska betalas på verksamhetens överskott. 

• Reglerna för personbeskattning, i synnerhet vid beräkning av reavinst vid försäljning, samt uppskov för inbetalning av sådan, skiljer sig också.

För att bostadsrättsföreningen ska klassificeras som “äkta” av Skatteverket ska minst 60 procent av verksamheten bestå i s.k. “kvalificerad användning”, dvs. tillhandahållande av bostäder till medlemmar som är fysiska personer, alltså inte företag/organisationer.

Grundregeln är följaktligen att föreningen ska betraktas som “oäkta” om de fysiska medlemmarnas bruksvärde är lägre än 60% av totalvärdet.

Föreningen anses vara “oäkta” även när:

• förening inte förvärvat sin första bostadsfastighet

• förening inte ensam äger fastigheten

• det finns färre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet.

Användning av fastigheten enligt kraven i Inkomstskattelagens 2 kap. 17 § kallas för “kvalificerad användning”, vilket i huvudsak handlar om tillhandahållande av bostäder till medlemmarna. Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden (såsom trapphus, cykelrum, hiss och tvättstuga) kan ingå i den kvalificerade användningen.

Till s.k. “okvalificerad användning” räknas bl.a. upplåtelse av

• bostadslägenheter med hyresrätt

• lokaler (ett flertal lokaler, t.ex. butiker eller kontor, som inte används för boende är ett vanligt skäl till att föreningar klassificeras som “oäkta”)

• bostadsrättslägenheter till juridiska personer (“Juridiska personer accepteras”)

• antennplats, reklamplats o.d.

• gemensamhetsutrymmen som normalt saknar ett naturligt samband med bostaden, t.ex. övernattningslägenhet och festlokal

• bostadsrätter som hyrs ut av medlemmar till ett företag som sköter driften

• parkeringsplatser eller garage som upplåtits till extern part som hyr ut den enligt avtal med medlem (upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad, jfr. om gemensamma utrymmen ovan)

• bostadsrätt som ägs av medlem som har flera lägenheter i fastigheten och hyr ut till andra än närstående.

För att fastställa huruvida en bostadsförening är “äkta” eller “oäkta” kan en fysisk och marknadsmässig inspektion göras där bruksvärdet värderas. Visar det sig att minst 60% av värdet ska relateras till kvalificerad användning så är föreningen “äkta”, är det lägre 60% är föreningen alltså enligt grundregeln “oäkta”.

Det finns även ett webbverktyg som kan användas för att räkna ut om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta på Skatteverket.se.

Äkta bostadsrättsföreningar behöver bara skatta av andra inkomster än de som hör till fastigheten.

Ett privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening) beskattas i vanliga fall inte för inkomster som hör till fastigheten och ska därför inte betala skatt för månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser, reklam- eller antennplats m.m. Ränteinkomster ska inte tas heller tas upp och ränteutgifter ska inte dras av om det inte är så att de är relaterade till annat än fastigheten.

Har en äkta bostadsrättsförening andra inkomster, som inte hör till fastigheten (t.ex. från bilpool), ska dessa tas upp till beskattning.

Läs mer om beskattning av bostadsrättsföreningar på av skatteverket.se och på verksamt.se.

Obs! Oäkta bostadsrättsförening beskattas i stället enligt reglerna för näringsverksamhet.

Tips! Med Skatteverkets webbkalkylator kan bostadsrättsföreningen räkna ut ungefärligt hur mycket inkomstskatt föreningen ska betala. Räkna ut bostadsrättsföreningens skatt.

Det kan, vilket även indikerats ovan, verka lite snårigt när det gäller beskattning av bostadsrättsföreningar. Vi ska kortfattat ytterligare nämna:

• Fastighetsavgift och fastighetsskatt

• Moms

• Inkomstskatt.

(Se nedan.)

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen.

Beräkningen av fastighetsavgiften och fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

• Fastighetsavgift ska betalas för fristående bostäder samt för de delar av ytan i flerbostadshus (såsom bostadsrättsföreningens hus) där medlemmar och hyresgäster bor.

• Fastighetsskatt betalas i stället för näringsfastigheter samt för utrymmen i flerbostadshus som utgörs av lokaler.

Som regel är fastighetsskatten högre än fastighetsavgiften.

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen av fastighetsavgiften utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Fastighetsavgiften utgör av den andel som används för boende, fast med ett tak på 1.429 kr i fastighetsavgift/lgh (år 2020).

Fastighetsavgiften har därutöver ett tak på 0,3% av taxeringsvärdet och kan således vara lägre än 1.429 kr för lägenheter med ett värde som underskrider 635.000 kr (år 2020). 

Bostadsrättsföreningen (om)taxeras vart tredje år inför fastighetsdeklarationen. Beräkningen fastighetsskatten utgår från fastighetens senaste taxeringsvärde.

Fastighetsskatten för hyra av lokal debiteras ofta hyresgästerna under s.k. fastighetsskatteklausuler, och alltid i det fall lokalhyresavtalet gäller längre tid än 3 år.

Fastighetsskatten motsvarar 1% av taxeringsvärdet och fastighetsskatt ska betalas för de delar av fastigheten som definieras som uthyrd lokal.

Fastighetsskatten har inget tak såsom fastighetsavgiften har.

Bostadsrättsföreningen, som ju är den som äger fastigheten, ska betala fastighetsavgiften och fastighetsskatten.

Flertalet bostadsrättsföreningar inte behöver tänka på moms eftersom upplåtelse av bostäder är i regel inte är en momspliktig verksamhet. 

En Brf ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. 

Föreningen har oftast inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Kostnader för föreningsgemensam användning av gas, vatten, elektricitet, värme är undantaget från momsplikt. Kostnader för gemensam nätutrustning för internet/radio/tv som ingår i nyttjanderätten är också undantaget från momsplikt.

Men, det finns även ganska vanliga fall då det är aktuellt att betala moms, nämligen vid:

• Uthyrningsverksamhet

• IMD, Individuell Mätning (el, värme, vatten)

Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här.

Förening som hyr ut lokaler kan anmäla sig för frivillig momsskattskyldighet för den delen av verksamheten.

Då kan lokalhyresgästen dra av den moms som föreningen debiterar, vilket i många fall är gynnsamt för hyresgästen.

Föreningen får i sin tur fördelen att kunna dra av moms på varor/tjänster som används i lokaluthyrningsverksamheten.

Föreningen får då även göra avdrag för s.k. investeringsmoms för byggnation/ ombyggnad av lokal som ska användas för momspliktig verksamhet. (Sådan gäller även för garage)

Läs mer om bostadsrättsförenings momsskyldighet här.

Sedan 2020 har föreningar som tillhandahåller och tar betalt för el, värme och/eller vatten utifrån individuell förbrukning, varit momsskyldiga och måste momsregistreras.

(Visst utrymme finns då för avdrag ingående moms på investering i och installation av behövlig mätutrustning.)

De flesta bostadsrättsföreningar är, som framgått ovan, inte momsskyldiga. De behöver då inte särredovisa moms. En BRF är dock momsredovisningsskyldig i vissa fall

• Vid IMD (se ovan)

• Om föreningen får inkomst av annat än fastigheten, t.ex. att föreningen hyr ut parkeringsplats till annan än boende i fastigheten eller hyr ut bilar från en bilpool.

• Brf som har lönekostnader på över 300.000 kr till egen personal ska uttagsbeskattas, dvs. att moms läggs på värdet av tjänsterna.

Förening som har lokaler kan som tidigare framgått därutöver beviljas frivilligt momsinträde, vilket innebär att moms läggs på lokalhyran/årsavgiften. Momsregistrerade företag kan sedan kvitta denna.

• Fördel: moms kan lyftas från utgifter som har med lokalen att göra.

• Nackdel: ökad administration.

En mer utförlig beskrivning som även omfattar undantagsfall finns på Skatteverket.

Föreningen redovisar momsen i en momsdeklaration, som lämnas en gång per kvartal när momspliktig omsättning understiger 40M kr/beskattningsår (det går att ansöka om månatlig momsredovisning). 

Regler för betalning av inkomstskatt beroende på om bostadsrättsföreningen är s.k. äkta eller redogörs för här.

Många föreningar betalar arvoden och/eller löner. Det kan t.ex. vara arvode till styrelsemedlem eller lön till person som städar eller sköter fastigheten. 

Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag.

Samfälligheter är egendom (anläggningar, ytor och rättigheter) som ägs av flera fastigheter/föreningar gemensamt. Man skiljer mellan: 

• gemensamma anläggningssamfälligheter (gemensamhetsanläggningar, GA-anläggningar), t.ex. parkeringsplats, garage, väg, lekplats, bredband och anläggning för vatten/avlopp

• marksamfälligheter, dvs. areal som ägs gemensamt av flera fastigheter

• övriga samfälligheter, t.ex. rättighetssamfälligheter.

Flera lagar reglerar samfälligheter, en av dessa är Lagen om förvaltning av samfälligheter.

En samfällighet kan förvaltas på två sätt, genom

• delägarförvaltning som innebär att delägarna själva sköter förvaltningen

• samfällighetsförening som innebär att en egen juridisk person - som har egna stadgar, föreningsstämmor och styrelser - sköter förvaltningen.

Samfälligheten är inte ett eget skattesubjekt, de beskattas genom

• föreningsbeskattning

• delägarbeskattning.

Vem som ska beskattas beror på

• typ av samfällighet

• typ av delägarfastighet

• vem som förvaltar samfälligheten

• vem som är ägare till delägarfastigheterna.

Mer om samfälligheter samt skatterättsliga aspekter för sådana finns att läsa på Skatteverket.

För att slippa göra all ekonomisk administration själv, eller delegera den till utsedd/vald medlem, kan styrelsen för föreningen ingå avtal med en ekonomisk förvaltare. Föreningen får då en administrativ partner för hanteringen av dess ekonomi.

En skicklig ekonomisk förvaltare bör åtminstone kunna hjälpa föreningen med:

• Bokföring

• Bokslut

• Årsredovisning

• Betalningar

• Deklaration(er)

• Löner/arvoden

• Budget

• Lägenhetsregister

• Medlemsavisering

Bokföringsnämnden (BFN) är en statlig myndighet som har till uppgift att utveckla god redovisningssed. BFN ger ut regler och informationsmaterial om bokföringslagen och årsredovisningslagen.

Den som sköter bostadsrättsföreningens redovisning ska följa såväl lagen som tillämpliga delar i det regelverk BFN utformat.

Läs mer på: https://www.bfn.se

Räkenskapsåret är den period för vilken bostadsrättsföreningen ska upprätta sin årssammanställning över föreningens ekonomi, dvs. sin årsredovisning. 

De flesta bostadsrättsföreningar har kalenderåret som räkenskapsår.

Räkenskapsåret ska alltid omfatta 12 månader, undantaget när föreningen bildas eller räkenskapsåret läggs om.

Räkenskapsåret är angivet i stadgarna och stadgarna måste skrivas om ifall räkenskapsåret ska läggas om.

Räkenskapsår behöver inte nödvändigtvis följa kalenderåret. Vid avsteg från detta kallas räkenskapsåret ”brutet”.

Ett brutet räkenskapsår påbörjar första dagen i en månad och varar i tolv månader.

Bostadsföreningens årsredovisning är en sammanställning av föreningens resultat och ekonomiska ställning under det gångna räkenskapsåret. Redovisningen görs både i ord och siffror.

Genom årsredovisningen ska föreningens medlemmar, möjliga blivande medlemmar (bostadsrättsköpare) och andra intressenter kunna få en bild av föreningens ekonomi.

Styrelsen ansvarar för upprättandet av årsredovisningen, denna ska senare granskas av revisorn samt presenteras för och behandlas av medlemmarna på årsstämman.

Årsredovisningens bild av föreningens ekonomiska ställning framstår i regel som mest tydlig om årsredovisningen upprättats enligt regelverket K3.

Årsredovisningslagen (1995:1554) fastställer vad som ska presenteras i årsredovisningen.

Årsredovisningen ska bestå av:

• Förvaltningsberättelse (nya regler från jan. 2023).

• Resultaträkning

• Balansräkning

• Noter

• Kassaflödesanalys (obligatoriskt från jan. 2023)

Styrelsens förvaltningsberättelse ger en allmän beskrivning av föreningen och fastigheten: såsom antal lägenheter och medlemmar under föregående år, vilken/vilka fastigheter föreningen äger samt vilka som är styrelsemedlemmar.

Om föreningen har en underhållsplan ska det framgå av förvaltningsberättelsen.

Styrelsen ska i förvaltningsberättelsen vidare redogöra för viktiga händelser under räkenskapsåret, vilket kan göras med ord och nyckeltal. 

Även händelser av väsentlig betydelse för föreningen efter räkenskapsårets slut ska, om sådana förekommit, nämnas i särskilt avsnitt.

Ur förvaltningsberättelsen ska dessutom framgå förslag på resultatdisposition. Resultatdispositionen ska bestå av:

• fördelning av årets resultat

• balanserat resultat (ansamlat resultat)

• avsättning till yttre fond. 

Obs! Ny bestämmelse i Årsredovisningslagen, avseende förvaltningsberättelsen, ska gälla från 1 januari 2023.

Enligt de nya bestämmelserna ska bostadsrättsförening i förvaltningsberättelse lämna upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta en bedömning av föreningens ekonomi, såsom

• årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt

• skuldsättning per kvadratmeter

• sparande per kvadratmeter

• räntekänslighet

• energikostnad per kvadratmeter.

I en bostadsrättsförenings årsredovisning ska det, enligt de nya reglerna, också ingå en kassaflödesanalys.

Bostadsrättsföreningen ska dessutom i framtida årsredovisning redogöra för vad ett redovisat negativt ekonomiskt resultat innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.

Resultaträkningen redovisar:

• om bostadsrättsföreningen gått med vinst eller förlust under räkenskapsåret, samt översiktligt,

  • vad det är som givit föreningens intäkter och kostnader.

• motsvarande siffror för föregående år, för jämförelse av utvecklingen och vad som påverkat resultatet.

Balansräkningen presenterar bostadsrättsföreningens ekonomiska status vid räkenskapsåret slut i siffror.

Föreningens tillgångar och skulder i olika slag senaste presenteras, både för det aktuella räkenskapsåret och året dessförinnan, som jämförelse.

Ur balansräkningen framgår även föreningens egna kapital, dvs skillnaden mellan dess tillgångar och skulder.

Det går inte alltid att utläsa posterna i resultat- och balansräkningen utan att förklara vad de bygger på.

I noter kan man redogöra för med vilket regelverk årsredovisningen upprättats samt förklara de olika posterna med ord och/eller ytterligare indelning av poster och siffror från underliggande kontoklasser i räkenskaperna).

Från och med den 1 januari 2023 införs nytt krav i årsredovisningslagen avseende krav på kassaflödesanalys i årsredovisningen.

Kassaflödesanalysen ska redogöra för föreningens in- och utbetalningar under räkenskapsåret.

Dessutom införs krav på vissa nyckeltal och upplysning vid negativt resultat i förvaltningsberättelsen. (Läs ovan).

Alla bostadsrättsföreningar som finns i Sverige i dag räknas som små företag enligt Årsredovisningslagens definitioner. De kan därför välja mellan att använda regelverket K2 eller regelverket K3 för redovisningen (upprättandet av redovisningen, ÅR).

Respektive regelverk styr vilken information som ska finnas med i årsredovisningen och hur den ska presenteras.

Regelverken skiljer sig i synen på byggnaden, bl.a. i hur anläggningstillgångar ska skrivas av.

Valet av redovisningsregelverk påverkar inte en förenings ”verkliga” ekonomi men är av betydelse för hur byggnadsavskrivningar och utgifter för stora underhållsåtgärder hanteras i årsredovisningarna.

Vad innebär K3?

K3 är huvudregelverket.

Med K3-redovisning indelas huset bestånd i olika delar, såsom fasad, tak och fönster. Dessa delar kallas komponenter.

• Komponenterna avskrivs var för sig.

• När en komponent byts ut görs en avskrivningsplan för komponentens utgift, samt för beräknad nyttjandeperioden.

• Föreningens redovisade resultat blir mer stabilt över åren med detta sätt att hantera avskrivningar. 

Vad innebär K2?

Det stora flertalet bostadsrättsföreningar och i synnerhet mindre föreningar har valt att använda regelverket K2, som i vissa avseenden tillåter en förenklad och mer schablonmässig redovisning.

• Fastighetens olika delars (vad som i regelverket K3 kallas komponenter) sammanlagda bokförda värde redovisas som en enhet.

• Avskrivningar görs schablonmässigt, och med jämn årlig andel, som en enhet.

Om t.ex. fönster måste bytas så belastas hela utgiften årets redovisade resultat.

Med K2-redovisning kan det redovisade ekonomiska resultatet komma att variera ganska mycket mellan två år, då kostnader för större underhållsåtgärder enligt K2 inte får aktiveras som tillgångar utan ska kostnadsföras direkt. 

Styrelsens arbetsbörda påverkas inte nämnvärt av valet av regelverk för upprättandet av årsredovisningen.

Däremot blir det något mer arbete för den ekonomiska förvaltaren (redovisningen) och för revisorn (kontrollen) om regelverket K3 tillämpas. K3-redovisning kan alltså vara något dyrare.

Med K3 får föreningen samtidigt ett tydligt verktyg för ekonomistyrning samt jämnare redovisat ekonomiskt resultat över åren. (Det blir även lättare för medlemmar, presumtiva medlemmar och andra intressenter att få en rättvisande bild av föreningens långsiktiga ekonomi.)

God ekonomistyrning kan föreningen även ha med K2 och en långsiktig underhållsplan som återkommande revideras samt med årsvis budgetering.

Förening med nyproducerad byggnad (som inte förväntas kräva utskiftningar på överskådlig tid) samt väl etablerad förening som har avsatt behövliga medel till fond för yttre underhåll borde lika gärna kunna använda K2 som K3 som regelverk.

Frånsett kostnadsaspekten för upprättandet av årsredovisningen så går det givetvis inte att rekommendera en förening att inte välja regelverket K3. Med K3 blir årsredovisningen mer tydlig i detaljerna.

Det är alltid tillåtet att byta från K2 till K3, då det senare är standardregelverket.  Byte från K3 till K2 går det bara att göra vid ett tillfälle, om inte särskilda skäl föreligger för att återgå till K2, t.ex. om föreningen avyttrat eller avverkat en större del av fastighetsbeståndet.

Sedan 2022 anses årsredovisningen vara upprättat den dag då samtliga personer skrivit på årsredovisningen. 

Det är alltså inte längre det datumet då årsredovisningen beslutades som gäller. 

Följaktligen ska samtliga personer ange sitt påskriftdatum (dock ej behövligt om samtliga skriver på vid samma tillfälle).

Observera att alla måste skriva på årsredovisningen på samma sätt, antingen digitalt eller fysiskt, med penna.

Styrelsen ska upprätta och skriva under årsredovisningen senast sex månaderna efter utgången av räkenskapsåret (eller en tidigare tidpunkt om sådan inskrivits i stadgarna).

Bostadsrättsföreningars styrelser har i praktiken sällan så lång tid på sig.

Revisor(erna) ska enligt lag ha fått årsredovisningen för granskning senast sex veckor före årsstämman.

Revisor bör sedan ha returnerat påskriven årsredovisningen inklusive sin revisionsberättelse till föreningen (samt, i förekommande fall, även sin revisionsmemoria till styrelsen) senast tre veckor före stämman.

Obs! Ett prejudikat från 2004 fastslår att det kan vara ett bokföringsbrott att inte vara klar med årsredovisningen i tid.

Årsredovisningen måste alltid vara klar i tid. 

Det gäller följaktligen även för det ej helt ovanliga fall att föreningen tvingas senarelägga den planerade årsstämman, av någon orsak.

Årsredovisningen ska i utgångspunkt skrivas under av samtliga valda, tillika hos Bolagsverket registrerade styrelseledamöter.

(I det fall styrelseledamot inte är tillgänglig för att underteckna årsredovisningen kan en styrelsesuppleant träda in för denne. Då ska det anges att suppleanten skriver under årsredovisningen i rollen av tjänstgörande styrelsesuppleant.)

Efter att årsrevisionen utförts ska även revisor(erna) skriva under årsredovisningen.

Numera är det vanligt förekommande att årsredovisningen, precis som många andra viktiga dokument, signeras digitalt (e-signering).

Obs! När årsredovisningen signeras digitalt krävs att samtliga ledamöter samt revisor(er) undertecknar dokumentet digitalt. Kombination av e-signaturer och fysiska signaturer med penna på samma dokument tillåts inte.

Årsredovisning signerad av alla parter, inklusive signerad revisionsberättelse, ska finnas tillgänglig för alla medlemmar senast två veckor inför årsstämman.

Det räcker i regel att dokumentet är nåbart för alla digitalt, exv. på föreningens webbplats.

Det finns inget regelverk som styr vem som ska presentera årsredovisningen. Ekonomiansvarig/kassör i styrelsen gör det ofta. Det är ej heller ovanligt att den ekonomiska förvaltaren står för presentationen, då hen i regel har de bästa förutsättningarna för att besvara frågor från medlemmarna som rör (års)redovisningen.

Revisor får av och till dylik förfrågan från styrelser och bör då tacka nej. Det är inte mer motiverbart att revisorn ska föredra årsredovisningen än att bilprovningens testansvarige (läs: revisorn) ska redogöra för bilens konstruktion när ansvarig konstruktör (läs: styrelsen) finns närvarande.

En bostadsrättsförening är skyldig att självmant skicka in årsredovisningen till Bolagsverket enbart om föreningen når upp till mer än ett av följande gränsvärden för vart och ett av de två senaste räkenskapsåren:

• Fler än 50 anställda.

• Mer än 40 miljoner kronor i balansomslutning.

• Mer än 80 miljoner kronor i nettoomsättning.

Någon så stor bostadsrättsförening finns inte i Sverige i dag.

En bostadsrättsförening kan dock föreläggas att skicka in årsredovisningen till Bolagsverket om någon begärt det.